גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

מכירת דירה שהתקבלה בירושה

הליך מכירת דירה שהתקבלה בירושה מאפשר ליורשים לממש את חלקם בעיזבון בכסף ולהימנע מן המורכבות שבניהול ומימוש זכויות בנכס משותף, אולם אינו חף ממורכבויות, מתבצע במספר שלבים ותחת הליכים בירוקרטיים, חבויות רישום ולעתים גם מיסוי. האם ניתן למכור דירה שהתקבלה בירושה מיד? האם נדרשת העברת בעלות ורישום טאבו על שם היורשים בטרם ביצוע המכירה? ומה עושים כאשר אחד היורשים מתנגד למכירה?

 

תוכן עניינים

הפקת צו מימוש לירושה

ירושה יכולה להתקבל מכורח קיומה של צוואה אשר הותיר המנוח ומפרטת את אופן חלוקת העיזבון על פי רצונו, או מכוחו של חוק הירושות בהיעדר צוואה כזאת. במסמך הצוואה רשאי המנוח להותיר את הדירה, או כל רכוש אחר שהיה בבעלותו, לכל אדם, גוף או מוסד, ללא מגבלה או התניה לקרבה משפחתית או אחרת.

חלוקת ירושה ללא צוואה מתבצעת על פי חוק, בין קרובי הנפטר בהתאם למצבו המשפחתי, בסדר יורד: בן/בת זוג, ילדי הנפטר, נכדים/נינים, הורים, אחים. קבלת דירה בירושה מצריכה הנפקת צו למימוש הירושה, בהתאם לנסיבות.

במקרה של ירושת דירה ללא צוואה על שארי הנפטר להגיש בקשה לצו ירושה, ובמקרה של ירושה מכורח צוואה על היורשים להגיש בקשה לצו למימוש צוואה. את הבקשה יש להגיש באמצעות הממונה על ענייני ירושה האפוטרופוס הכללי. ניתן להגיש בקשה זו באופן מקוון באתר משרד המשפטים.

בירוקרטיה, מימוש ורישום הדירה

מכירת דירה שהתקבלה בירושה ולמעשה מכירת דירה באשר היא, מצריכה את רישום הדירה בטאבו על שם המוכר לצורך הוכחת בעלות וזכויות מכירה.
ניתן להחליט על רישום הדירה ומימוש הנכס, בהתאם לכמות היורשים, ההסכמות בין היורשים ולייעוד הנכס:

  1. רישום הנכס בטאבו– רישום הנכס על שם היורש/ים בטאבו, שיהווה העברת בעלות מוחלטת. מתאים במקרה של יורש יחיד, או במקרה של מספר יורשים המסכימים על מכירת הדירה וחלוקת ההון בניהם.
    • רישום דירה בטאבו על שם מספר יורשים עשוי להוות גורם מפריע ומעכב בעת מכירה/השכרה/מימוש זכויות בנכס, כאשר לא קיימת הסכמה בין היורשים.
  2. הסכם חלוקת עיזבון- כאשר הדירה מיועדת להתחלק בין מספר יורשים, השותפים לעיזבון הכולל של המנוח, ייתכן ונכון יהיה לחלק את הרכוש והנכסים באמצעות הסכם חלוקת עיזבון, שיותיר בידי כל אחד מן היורשים את חלקו בירושה באופן בלעדי. הסכם כזה יכול לכלול קבלת בעלות מלאה על הדירה של אחד היורשים, על תנאי ויתור על הון או רכוש אחר בעיזבון לטובת היורשים הנוספים. עם החתימה על ההסכם יוכל היורש אשר קיבל את הזכויות בדירה לבצע את הרישום בטאבו על שמו.
  3. בקשה לפירוק שותפות– במידה והדירה נועדה להתחלק בין מספר יורשים אשר אינם מגיעים להסכמה לגבי מכירתה, על היורשים המעוניינים במכירה להגיש בקשת פירוק שיתוף לבית המשפט, במטרה לחייב את המתנגד למכירה.

הוצאת הדירה למכירה

עם הסדרת הבעלות וההסכמות על מכירת הדירה, ניתן להתחיל בהליך המכירה. מספר טיפים להליך מכירה חלק ומהיר ולמיצוי של שווי הדירה בצורה מקסימלית:
• פינוי הדירה מחפצים, רהיטים ישנים, אוורור הדירה וניקוי שלה, ובמקרה הצורך גם צביעה ותיקונים קוסמטיים, שיהפכו את הדירה למזמינה ונעימה למבקרים.

  • יש לבדוק אל מול הרשות המקומית את רישומי הדירה, קיום של חובות עבר שעשויים להוות מכשול בעת מכירה, רישומים חריגים, אזהרות או חריגות בנייה. במידה וישנם כאלה יש להסדירם מול הרשות בטרם הליך המכירה.
  • קבלת הערכת שווי נכס באמצעות שמאי מקרקעין או סוכן נדל”ן מקומי המעורה בשוק הנדל”ן המקומי ובערכן של עסקאות המכר שבוצעו בסביבת הנכס בתקופה האחרונה.
  • במקרה של בעלות משותפת של מספר יורשים מומלץ למנות את אחד מן היורשים לטיפול בהליך, באמצעות חתימה על ייפוי כח, לייעול התהליך.

מכירת הדירה שהתקבלה בירושה

עם מציאת הקונה המתאים וההגעה להסכמות עקרוניות, יש לעגן את ההסכמות בחוזה מכר דירה, בליווי עורך דין נדל”ן מומחה. בהסכם זה יש לכלול את המידע הנוגע לפרטי הנכס, מחיר הנכס ותנאי התשלום, מועד פינוי הנכס והעברתו לידי הרוכש בפועל, פירוט מטלטלין קיים בדירה הנכלל בעסקה, הגנות ומשמעויות במקרה של הפרת ההסכם או חלק ממנו. על החוזה יהיו חתומים בעלי הנכס/היורשים על פי הרישום בטאבו.

מכירת חצי דירה

כאשר הדירה הועברה בירושה ליותר מיורש אחד, דוגמת שני אחים אשר ירשו את דירת הוריהם, ייתכן מצב בו אחד מן האחים מעוניין במכירת חלקו, בעוד האחר מבקש להותיר את הנכס בבעלותו, באופן בלעדי או בשיתוף. במקרה כזה מלבד פירוק השיתוף בהנחיית בית המשפט (הליך שעשוי להיות ארוך ויקר) יוכל אחד מן האחים למכור את חציו לאח הנוסף, שיהפוך לבעלים הבלעדי של הדירה בתמורה להעברת שווי מחצית הדירה (או כל סכום אחר המוסכם בניהם).

במידה והאח המעוניין להחזיק בנכס אינו בר יכולת או רצון לרכוש את חלקו של האח הנוסף, יוכל האחרון למכור את חלקו לרוכש חיצוני, שיהפוך לבעלים של מחצית הנכס ויתנהל אל מול האח המחזיק בחצי השני. מכירת חצי דירה אשר מבוצעת בהסכמה תסייע במימוש הנכס של כל יורש על פי העדפותיו, ותחסוך בהליך משפטי מורכב הכרוך בפירוק השיתוף.

האם קיימת חובת מס על מכירת דירה שהתקבלה בירושה?

המס החל על המוכר בתהליך מכירת דירה הוא מס שבח- מס המוטל על ההפרש בין מחיר הדירה בעת רכישתה למחיר המכירה, ומהווה את הרווח שנוצר בשל השבחת הנכס.

מס שבח חל על דירה אשר התקבלה בירושה, ומחושב על פי יורש ולא על פי שווי הדירה הכולל.
מס שבח הוא מס מדורג הנקבע על פי מדרגות שווי נכס, ובמקרה של מכירת דירה שהתקבלה בירושה על פי השווי היחסי עבור כל בעלים. בהתאם לאלו, ייתכן מצב כי אחד מן היורשים יהיה מחויב במס שבח בגין חלקו היחסי בנכס והאחר לא

פטור ממס שבח

ניתן לקבל פטור ממס שבח החל על דירת ירושה בהתאם לעמידה במספר תבחינים:

  • מכירת דירה אשר שימשה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה, ו/או למשך 80% מתקופת השבח- המועד שחלף מיום רכישת הדירה ועד למכירתה.
  • המכירה מתבצעת על ידי בן/בת הזוג של המוריש (עקב נישואין או ידועים בציבור) או צאצאיו.
  • המצווה/המוריש החזיק דירת מגורים אחת בבעלותו בלבד במועד פטירתו.
  • על המצווה המוריש הייתה חלה הטבת פטור ממס שבח לו מכר את הדירה בעודו בחייו- טרם פטירתו.

מכירת דירה שהתקבלה בירושה עשויה להיות מורכבת, ולהביא בנוסף להליך המכירה, גם צורך בטיפול בסכסוכי יורשים, אי הסכמות בנוגע למימוש הנכס, טיפול בבעיות רישום ובירוקרטיה ומורכבויות רבות נוספות. חשוב לנהל הליך זה באמצעות ליווי מקצועי של עורך דין מומחה בתחום המשפט האזרחי- העוסק בנדל”ן ומביא ידע וניסיון בסוגיות המשלבות בין נדל”ן, מיסוי, ירושות ומתנות.

עורך דין אייל פאר מביא מיומנות וידע נרחב בענפי הנדל”ן והבירוקרטיה הנלוות אליו, חוק הירושות והצוואות ודיני משפחה, ומביא ניסיון רב שנים בטיפול וייצוג יורשים בהליכי רישום, פירוק שיתוף וניהול הסכמות למימוש נכסי ירושה, לרבות מכירת דירות ירושה, תוך ניצול הטבות מס, ייעול התהליך וקידום האינטרסים של לקוחותיו על הצד הטוב ביותר.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

Call Now Button דילוג לתוכן