גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

תהליך רכישת דירה


קניית דירה אינה דומה לכל סוג אחר של צרכנות, ובמרבית המקרים מהווה את אחת העסקאות הגדולות בהיקפן עבור הרוכשים, בתהליך בעל השפעה מהותית על עשרות שנים קדימה, הן על איכות החיים והמגורים והן על ההיבט הפיננסי ועלויות המימון, אשר נפרס על גבי שנים ארוכות קדימה. טעויות והתנהלות לקויה בעסקאות קניית דירה עשויים להוביל למפח נפש ולהפסדים כספיים, ואף להפוך את הרוכש התמים לקורבן הונאה, בשוק בו פוטנציאל הרווח הגלום מושך לא רק משקיעים ובעלי נכסים ישרים, אלא גם בעלי אינטרס המנצלים את תמימות הקונים שאינם סוחרים או אילי נדל”ן, לצרכי הונאות רחבות היקף.

מדריך זה נועד לסייע למתעניינים ולמבקשים לקנות דירה, ולהגן עליהם מפני כשלים, טעויות או הונאות אפשריות, באמצעות סקירה מלאה של תהליך קניית דירה, החל משלב התכנון ובדיקת ההיתכנות והאפשרויות, וכלה בקבלת המפתח.

תוכן עניינים

בדיקת היתכנות ומיפוי נתונים ומידע

הרצון לקנות דירה ראשונה, מגיע לרוב באמצע שנות העשרים, לאחר מסלול החיים הבסיסי מילדות לבגרות, רכישת השכלה ו/או מקצוע והכנסה קבועה, ולעתים רבות לצד נישואין והקמת משפחה. קניית דירה למגורים היא קניה אמוציונלית, הנשענת על רצון להגשים חלום, מה שלצד היותו מרגש וטבעי, גם עשוי להביא להחלטה לא מושכלת ולנטילת סיכונים.

מדריך לקניית דירה

שלב מיפוי המידע ובדיקת ההיתכנות, נועדו על מנת להפוך את תהליך קניית הדירה לרציונלי ומושכל, באמצעות התייחסות ומתן מענה למספר סוגיות:

  1. תחשיב והערכת הון עצמי קיים, או הון עצמי המבוסס על מכירת נכס קיים.
  2. בחינת אזורי מגורים אופציונליים תחת מגוון שיקולים: העדפת מגורים, קרבה להורים/למשפחה/ קרבה למקום עבודה.
  3. בחינת טווח מחירים ואפשרויות בהתאם לעסקאות מוצעות ומפורסמות באזור ועסקאות שבוצעו ונרשמו בטווח זמן בן כחצי שנה קודם.
  4. הערכת הון עצמי נדרש לצורך קניית דירה אשר מתאימה לצרכים ולרצונות, בהתאם לכל הללו, והבנת הפער בין ההון העצמי הקיים לזה שנדרש.
  5. הוספת עלויות נלוות וטווח ביטחון להון העצמי הנדרש. בין העלויות הנלוות שיש להביא בחשבון: עלויות תיווך, עלויות עורך דין נדל”ן לליווי וייעוץ ולעריכת חוזה, אגרות רישום, מס רכישה, עלויות שיפוץ והתאמה של הנכס.
  6. בחינת ההכנסות וההתחייבויות הקיימות, והערכה לגבי סכום החזר חודשי אופטימלי בגין הלוואת משכנתא.
  7. קבלת אישור עקרוני למשכנתא- פניה אל מספר בנקים בבקשה לאישור עקרוני למשכנתא. האישור העקרוני הוא אישור לסכום ההלוואה המוערך על ידכם, בהתאם לנתונים אשר יוצגו לבנק הנוגעים לשווי הנכס המיועד, אחוז המימון הנדרש, יכולות החזר בהתאם להכנסות ולהתחייבויות אחרות. האישור העקרוני הוא למעשה הצהרת כוונות של הבנק המעידה על האפשרות לקבלת המימון הנדרש ואופן הפריסה שלו, חשוב לדעת כי תוקף אישור עקרוני למשכנתא הוא 28 יום, ומימושו תלוי בהמצאת אסמכתאות תומכות.
12 צעדים לקניית דירה

התקשרות עם עורך דין מלווה

עם הבנת היכולת הכלכלית וטווח האפשרויות, ובהסתמך על האישור העקרוני, ורגע לפני תחילת החיפושים אחר הדירה בפועל, מומלץ לפנות אל עורך דין נדל”ן, להתייעצות ולהכנת הקרקע לשלבים הבאים שיידרשו את כישוריו המקצועיים. חשוב לבחור עורך דין נדל”ן לקניית דירה מקצועי ומנוסה בתחומו, בעל ניסיון בליווי עסקאות נדל”ן, טיפול בעסקאות נדל”ן מורכבויות ובעריכת חוזים. התקשרות עם עו”ד נדל”ן כבר בשלב זה תבטיח כתובת וסיוע מקצועי זמין בזמן אמת, בהתאם להתקדמות התהליך.

חיפוש דירה

חיפוש דירה הוא תהליך אשר מצריך סבלנות, וטומן בחובו לא מעט ציפיות, התקשרויות שלא נועדו לקרום עור וגידים ולעתים גם אכזבות. מומלץ להתנהל תחת עקרונות מנחים, אשר יסייעו ויבטיחו בחירה מושכלת בהתאם לדברים החשובים ולאלמנטים שחשובים לרוכשים, ולהימנע מפשרות קיצוניות או לחילופין מפיתוי לעסקאות הפורצות את מסגרת התקציב והיכולות האישיות.
בין הגורמים שחשוב לכלול בעקרונות החיפוש:

  • טווח חיפוש: ערים ושכונות.
  • טווח מחיר אופטימלי וטווח מחיר מקסימלי כולל צורך בשיפוץ והשקעה בדירה.
  • גודל דירה וכמות חדרים
  • קומה רצויה/מעלית
  • גיל המבנה
  • קיום ממ”ד
  • תוספות אפשריות לדירה: מזגנים, מטבח, ארונות קיר
  • אלמנטים משלימים: מרפסת/גינה/חניה פרטית.
  • מועד פינוי/כניסה לנכס.

 

חיפוש תחת האלמנטים הללו יסייע בסינון ראשוני ויחסוך זמן רב של שוטטות בין דירות לא רלוונטיות.

ביקור בדירות רלוונטיות

גם לאחר המיפוי ועם ההגעה להתרשמות בדירה שעונה על כל הצרכים, מומלץ שלא לקבל החלטה מידית ולבקר במספר דירות, לצורך הערכה והשוואה של אפשרויות קיימות בטרם קבלת החלטה ובחירה בנכס.
בעת ביקור בנכס מומלץ לשוחח עם הדיירים בו, בין אם מדובר בבעלי הבית ובין אם מדובר בשוכרים לשאול שאלות ולאסוף מידע. בין הנתונים שחשוב לברר:

  • גיל מערכות ותשתיות, האם בוצע שיפוץ בנכס, האם הוחלפה מערכות חשמל ואינסטלציה
  • מה עלות הארנונה בנכס
  • האם קיימות עלויות תחזוקה, וועד בית, ומהן העלויות הללו.
  • מעמד ובעלות על הנכס. מי הבעלים הרשום של הנכס, האם קיימת הערת אזהרה בטאבו.
  • הבנת המחיר הנדרש לנכס, תוך ניסיון לאמוד את קיומה של גמישות במחיר.
  • בשלב זה גם מומלץ לבצע בדיקה עצמית ראשונית שאינה מסתפקת במבט כללי, לחפש רטיבות בקירות (שעשויה להעיד על בעיות עמוקות יותר), לפתוח ברזים, חלונות, לבקש הדלקה של מזגנים ולהקשיב לרעשים חריגים במידה וקיימים.


פעולות נוספות שמומלץ לבצע הן שיחות עם שכנים להתרשמות ולקבלת מידע על המבנה והסביבה, ואף לצאת לסיור קצר באזור במידה ומדובר בסביבה שאינה מוכרת.

ביצוע בדיקת דירה

עם ההחלטה על דירה שעונה על כלל הצרכים, ובטרם התקדמות לחוזה ותכנון של סידור הרהיטים בבית, ישנן מספר בדיקות שחשוב לבצע:

בדיקת איכות ומצב הנכס באמצעות חברת בדק בית מקצועית, אשר תבחן את מצב הנכס והתשתיות לעומק, תאתר ליקויים ותצביע על צרכי טיפול והוצאות צפויות. ביצוע בדק בית לנכס יספק תמונת מצב רחבה ושקופה לגבי מצב הנכס, תסייע בהבנת ההשקעה הנוספת הנדרשת ובהליך המשא ומתן אל מול המוכר.

בדיקה חשובה נוספת היא בדיקת הרישום והבעלות על הנכס: מי בעל הנכס הרשום (במידה ובעל הנכס הרשום אינו מי שהציג את עצמו כמוכר הנכס, יש לערוך בירורים נוספים בנוגע לייפוי הכח וסמכות המכירה), מעמד הקרקע (קרקע בבעלות פרטית או בחכירה), מגבלות מכירה, בדיקת קיום חבויות על הנכס, רישום בטאבו, שטחים מוצמדים לדירה (חניה, מחסן), קיום שעבודים, הערות אזהרה ועוד. עורך דין נדל”ן מנוסה ידע לקבוע את היקף וסוג הבדיקות הנדרשות ולבצען אל מול הגורמים המתאימים, בניהם נותני שירות מקצועיים נוספים דוגמת שמאי מקרקעין להערכת שווי.

הערכת שווי

הערכת שווי של נכס נדל”ן יכולה להתבצע במספר אופנים, בניהם הערכה ריאלית על פי שווי השוק ואופי העסקאות שבוצעו כנגד נכסים דומים באזור, הערכה המתבססת על ניסיונו של מתווך הנדל”ן אשר מכיר את השוק המקומי, או ההערכה המקצועית והאמינה ביותר: הערכת שווי הנכס באמצעות שמאי מקרקעין. אמנם מדובר בבדיקה שכרוכה בעלות, אולם מדובר בעלות זניחה (כמה מאות ₪ לרוב) ביחס לתועלת שתכלול אסמכתא מקצועית וחתומה על ידי גורם מורשה, ותספק הערכת שווי אובייקטיבית ולא מוטה. 

הערכת שווי באמצעות שמאי מקרקעין מורשה תכלול התייחסות למגוון רחב של נושאים בניהם: תיק הבניין המשותף והשטח, איתור חריגות בניה, בדיקת הנכס והתשתיות, בדיקה תכנונית ובדיקה הנדסית. חשוב לדעת כי במקרה וקניית הנכס מתבססת על הלוואת משכנתא, הערכת שמאי מקרקעין תידרש כתנאי להלוואה על ידי הבנק בכל מקרה, ומומלץ להקדים ולבצע את הבדיקה כבר בשלב מוקדם לצורך קבלת ההחלטה מושכלת על קניית הדירה.

ניהול משא ומתן

עם כלל הנתונים הללו, מגיע השלב לקדם את עסקת רכישת הדירה, באמצעות ניהול משא ומתן עם המוכרים. למעמד זה רצוי במיוחד להתלוות בעורך הדין, אשר ימצה את אומנות המשא ומתן לקידום האינטרסים של הקונה אותו הוא מיצג, ותוך קביעת עקרונות מנחים להגנה עליו באמצעות חוזה.

 
ניהול משא ומתן יתבצע על מחיר הדירה ובהסתמך על המידע שנאסף בתהליך המקדים, וכן על זיהוי הזדמנויות דוגמת האטה בשוק, לחץ של המוכר ומאפיינים נוספים. הליך המשא ומתן יכלול גם התייחסות למועדי העברת התשלום, מועד פינוי הנכס וקבלת הדירה ואלמנטים רלוונטיים אחרים.

חתימה על חוזה מכר

בהתבסס על ההסכמות שיעלו במשא ומתן ינסח עורך הדין את חוזה המכירה המחייב, ישלח אותו לעיון הצדדים מראש ויקבל אליו השגות וסוגיות, לצורך עריכה בהתאם. לאחר תהליך זה ייקבעו הצדדים מועד ומיקום לחתימה, כאשר כל צד מלווה בעורך הדין מטעמו, לסקירה אחרונה של החוזה וחתימה עליו.
חתימה על החוזה מחייבת את שני הצדדים, ואי עמידה באחד או יותר מתנאי החוזה עשויה להיות כרוכה במשמעויות ועלויות, אשר מפורטות בהסכם.

חתימה על הסכם המכר תהיה כרוכה בהעברת מקדמה ראשונית, ותהווה יריית פתיחה לשרשרת פעולות בירוקרטיות נדרשות להשלמת העסקה ומימושה.

רישום הערת אזהרה

קניית דירה והעברת בעלות עליה הן פעולות מורכבות אשר עשויות לארוך זמן, בהתאם למועדי המסירה והתשלום שנקבעו בחוזה, ובמטרה להבטיח את יישום החוזה תוך הגנה על זכויות הצדדים לאורך התהליך, נקבעו שלבים שונים לרישום ולתיעוד.
עם החתימה על החוזה יעביר הקונה לידי המוכר סכום כסף המהווה מקדמה, ולרוב עומד על 10% משווי העסקה, בהעברה בנקאית או המחאה. במטרה למנוע העברת כספים לא מבוקרת או מקרי הונאה, יש להעביר את המקדמה הנדרשת אל צד שלישי: בא כוח המוכר באמצעות נאמנות. תהליך זה מבטיח למוכר את קבלת הכסף עם רישום ראשוני של הקונה באמצעות הערת אזהרה בנכס. רק לאחר ביצוע רישום זה ישוחרר הכסף על ידי בא כוחו של המוכר ויועבר לידיו.

רישום הערת האזהרה מתבצעת על ידי המוכר או מי מטעמו ברשויות המנהל והטאבו, ולמעשה מתעד ברישומי הנכס את ההסכמה על המכירה והעברת הנכס בתהליך אל הקונה וכן את קבלת המקדמה בגין הנכס.

מיסוי נדל"ן

עם יציאת העסקה לדרך מגיע השלב בו על שני הצדדים להשלים את חבותם אל מול רשויות המס בישראל, כאשר על המוכר עשוי לחול מס שבח בתנאים מסוימים, ואילו על הקונה יחול בהמשך מס רכישה. על כל אחד מן הצדדים לבצע דיווח על העסקה אל מול רשויות המס, בצירוף מסמכים נדרשים, ובתוך עד 30 יום ממועד החתימה על ההסכם.


בהתאם לדיווח ולאסמכתאות, יקבעו רשויות המס את חבות המס הנדרשת מכל צד, וישלחו אליו שומת מס לתשלום.
בשלב זה של העסקה על המוכר להסדיר את חבות המס המוטל עליו, או לחילופין להנפיק אישור מרשויות המס על קבלת פטור ממס שבח, ולספקו לקונה, לצורך קידום העסקה. על המוכר להסדיר את חבות מס שבח עד ליום מסירת החזקה על פי תנאי החוזה.
על מנת להימנע מבעיות רישום והעברת הנכס בטאבו בשל אי הסדרת חובות מס, מומלץ לכלול בהסכם המכר סכום כסף משמעותי העומד על כ-10% ממחיר העסקה או יותר, שיועבר אף הוא לנאמנות, וישוחרר כנגד הסדרת כל חבויות המס והעברת הבעלות בפועל.

מס רכישה החל על קונה הנכס הוא מס מדורג, הנע בין 0%-10% מס משווי העסקה, ויש להסדיר את התשלום בעבורו עד 60 יום ממועד העסקה (מועד החתימה על הסכם המכר/זכרון דברים/העברת מקדמה, המוקדם מבניהם).

חשוב לדעת: בגין דירת מגורים יחידה עד לתקרת שווי בסך 1,919,155 ₪, קיים פטור ממס רכישה.
בעלי דירת מגורים המבקשים לרכוש דירה ולמכור את הדירה הקיימת, זכאים לתקופת דחייה של תשלום המס של עד 18 חודשים, במסגרתם עליהם למכור את הדירה הקיימת, על מנת שהדירה החדשה תעמוד בתנאי הזכאות של דירה יחידה ותזכה לפטור/הקלה במס רכישה, בהתאם לתקרת המס.

תכנון והבנת חבות מס רכישה נדרשים כבר בשלבי תכנון העסקה וכחלק מתחשיב התקציב וההון.

 

קבלת משכנתא לסילוק התשלומים

רכישת הדירה בוצעה כנגד הסכמה עקרונית של הבנק למשכנתא, וזה הזמן לממש את ההלוואה, בתהליך בירוקרטי ומסועף אל מול הבנק. ניתן להשלים את ההליך אל מול הבנק שסיפק את ההסכמה העקרונית, וניתן בשלב זה גם לבצע סקר שוק נוסף, לפנות בבקשות אל מספר בנקים ולהשוות את התנאים, ואף מומלץ להסתייע במלווה פיננסי/ייעוץ משכנתאות, לתכנון אופטימלי של הלוואה באופן מותאם אישית לצרכים, למיקוח ולהשגת התנאים הטובים ביותר.


נטילת משכנתא מצריכה הנפקת אישורים ואסמכתאות רבים, לעתים אל מול מוסדות ורשויות ממשלתיות בעלות מועדי קבלת קהל וטיפול נוקשים, ומומלץ להביא זאת בחשבון, לפנות את הזמן הנדרש ולא לעכב את התהליך. חשוב לזכור שעיכוב ואי מימוש של הצעה אטרקטיבית למשכנתא עשויים להביא לביטול תוקף ההצעה, מה שידרוש תחילת תהליך מחודש, וכן שהסכם המכר קובע לוחות זמנים ומועדי העברת תשלום מחייבים.

 

לאחר קבלת המשכנתא בפועל יתבצע המשך סילוק של התשלומים על פי החוזה, בהתאם להתקדמות הרישום וחובות המוכר, ועד לסילוק מוחלט ולקבלת המפתח לדירה החדשה.

רישום הדירה בטאבו

השלב האחרון בהליך הוא הסדרת הרישום בטאבו, המהווה את העברת הבעלות הסופית על הנכס. הליך זה לרוב יתבצע על ידי עורך הדין המלווה אל מול רשות המקרקעין האזורית, בסופו ניתן יהיה להנפיק נסח טאבו רשמי לטובת רוכש הנכס.

על קצה המזלג- מספר טיפים לקניית דירה

  • קבלת ייעוץ משפטי בשלב מוקדם ככל הניתן, לאיתור מגבלות, כשלים ולסיוע במשא ומתן.
  • בדיקת נכס מקצועית לפני קבלת ההחלטה על הרכישה– בדיקות רישום, בדיקות סביבה, בדיקות רקע למוכר ובדיקות בעלות ורישום, באמצעות עורך דין נדל”ן, חברות לביצוע בדק בית ושמאי מקרקעין.
  • מיקוח ומשא ומתן– דירה אינה מוצר מדף והמוכרים לוקחים בחשבון טווח מסוים לגמישות שמוטב לנצל לצורך הפחתת מחיר העסקה.
  • תכנון מוקדם של עלויות הרכישה– מחיר הדירה, עלויות תיווך, עלויות ייעוץ פיננסי/ייעוץ משכנתאות, עלות עורך דין נדל”ן, עלות ביצוע בדיקת שמאות, עלות פתיחת תיק הלוואה בבנק, מיסוי, עלויות שיפוץ נכס, עלות מעבר והובלה.
  • קניה חכמה על פני קניה אימפולסיבית!

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

Call Now Button דילוג לתוכן