גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

ביטול חוזה קניית דירה או מכירת דירה

הסכם קניית דירה הוא הסכם מכר נדל”ן מחייב, אשר נועד להסדיר את הסכמות הצדדים ומחויבותם לעסקה, תוך פירוט תנאי העסקה, הנוגעים לנכס עצמו: כתובת הדירה, תיאור הדירה, הרישום והבעלות על הדירה, מצב הדירה והשימוש בה (נוכחות של שוכרים ומחויבות כלפיהם). ההסכם יכלול פירוט מלא הנוגע להתחייבויות המוכר כלפי הקונה ולהתחייבויות הקונה כלפי המוכר, תוך ציון סכום העסקה, אופן הסדרת התשלומים, תנאים להעברת התשלומים, חבויות מיסוי והוצאות נוספות, התחייבות להסדרת הרישום והעברת הבעלות ומסירת הדירה בפועל.

מרבית האנשים ירכשו דירה פעם אחת או פעמיים במהלך חייהם, כאשר עסקאות אלה יהוו את העסקאות הגדולות והמורכבות ביותר עבור אדם פרטי, שאינו משקיע/בעל עסק. התנהלות בעסקאות בהיקף שכזה, תוך התחייבות להעברת תשלום בסכום מהותי שלרוב כולל את כלל ההון העצמי והחסכונות לצד מימון בנקאי, חשוב לבצע באמצעות ליווי מקצועי.

תפקידו של עורך הדין בהליך קניית דירה אינו מתחיל בניסוח החוזה או במעבר על החוזה שהוצג על ידי הרוכש, כי אם כבר בשלבי העסקה המוקדמים, בביצוע בדיקות מקדימות הנוגעות לנכס ולמוכר, בניהול הליך משא ומתן וחתירה להשגת תנאים טובים יותר עבור הקונה המיוצג על ידו, וכלה בעריכת החוזה והטמעת סעיפים אשר נועדו להבטיח את קיום העסקה ותנאיה באופן המעמיד את טובת הקונה בראש סדר העדיפויות, ובוחן פתחי יציאה אפשריים במקרה של הפרות חוזיות על ידי הצד שמנגד.

תוכן עניינים

קיימת חשיבות רבה לעריכת הסכם קניית דירה בליווי עורך דין נדל”ן מקצועי ומנוסה, שיבטיח הגנה מלאה על האינטרסים של לקוחותיו במסגרת החוזה.

האם אפשר לבטל הסכם מכר?

אפשרות ביטול חוזה מכירת דירה קיימת בחוק, אולם כרוכה באחד מן השניים:

  • השלכות חוזיות– במידה ואחד מן הצדדים מעוניין לסגת מהסכם המכר לאחר החתימה עליו, ללא הוכחת הפרה חוזית של הצד שמנגד, יהיה עליו לשאת בעלויות ובהשלכות של ביטול חוזה מכירת דירה, בהתאם לתנאים שנקבעו בחוזה, ולשלב בו בחר לבטל את העסקה באופן חד צדדי.
  • הוכחת הפרה חוזית- כוחו של הסכם המכר נשען על עמידה בהתחייבויות שני הצדדים, כאשר החוק מכיר בהפרות של החוזה מצד אחד, כהצדקה לביטול ההסכם על ידי הצד השני. יחד עם זאת, לא כל הפרה חוזית תאפשר ביטול הסכם קניית דירה בקלות ראש, ויש לבחון את ההפרה האמורה ומעמדה בהתאם לחוקים עליהם מתבסס הסכם המכר.

חוזה מכר דירה הוא חוזה מחייב מכורח שני חוקים רלוונטיים:

חוק דיני מקרקעין– חוק דיני מקרקעין עוסק ברישום ובבעלות על מקרקעין בישראל, מסדיר סוגי בעלות על הקרקע, את ייעוד הקרקע ואת אופן השימוש בה, זכויות במקרקעין, שיתוף מקרקעין, דרישות חוזה מכר והעברת בעלות על מקרקעין, סוגי עסקאות ותקנות שוק.

חוק דיני חוזים– חוק אשר בא להסדיר את הדרכים והמשמעויות של עריכת חוזים במשפט האזרחי, להעניק תוקף וחוזקה לסוגי חוגים שונים, לקבוע מהו חוזה מחייב ומהן ההרחבות הנדרשות בו, ולספק מענה ואופן התנהלות למקרה של הפרות שונות בחוזה. חשוב לציין כי במסגרת חוק החוזים מוכרות דרכים שונות של עיגון הסכמות והתחייבויות בין צדדים, בניהן ההכרה גם בחוזה אשר נכרת בעל פה. בכל הנוגע להסכמי מכר בענף הנדל”ן- חוזה כתוב וחתום על ידי שני הצדדים הוא החוזה המוכר והמחייב היחיד המוכר על פי חוק.

בעוד שחוק המקרקעין מהווה את הבסיס לעריכת הסכם מכר, חוק דיני חוזים מעניק את הכלים ליישום שלו, לרבות קביעת סעיפי יסוד בחוזה אשר הפרתם תהווה הפרה יסודית המעניקה לצד שמנגד את הזכות לביטול ההסכם.

 

ביטול הפרה יסודית של הסכם מכר

סעיפי יסוד בהסכם המכר הם סעיפים אשר המחוקק מכיר בהם כעקרונות היסוד אשר קיומם מהווה את מהות העסקה כפי שנחתמה בין הצדדים. הביאו את הצדדים לחתימה על ההסכם, ובלעדיהם למעשה ההסכם על רכישת/מכירת הדירה, לא היה נחתם מלכתחילה. הפרה של סעיפים אלו תיחשב הפרה יסודית.

בין הסעיפים בהסכם העשויים להוות הפרה יסודית:

  • גילוי מידע הנוגע לדירה אשר לא נמסר לקונה בעת הרכישה- וניתן להניח כי חשיפה מוקדמת למידע זה הייתה מונעת ממנו לחתום על החוזה מלכתחילה. מידע כזה עשוי להיות רלוונטי למצב הדירה, דוגמת: הפרות בניה חמורות, ליקויי בטיחות, או למעמד המוכר וזכויותיו בנכס- מה שמגביל ו/או מעכב את הסדרת העברת הבעלות.
  • התנהלות של מי מן הצדדים ואי קיום מחויבויותיו בפרק זמן מוגדר אשר חצייתו מוגדרת כהפרה יסודית, דוגמת: אי טיפול של המוכר בליקויים בנכס כפי שהתחייב במסגרת החוזה, אי הסדרת סילוק הערת אזהרה או רישומים מגבילים לנכס, אי טיפול בחבויות הנוגעות לנכס.
    הפרה יסודית מצד הקונה תתייחס בעיקרה לאי העברת פעימות התשלום כפי שנקבעו, תוך מתן זמן סביר להסדרה בעת איחור.

 

חשוב לציין כי הפרה יסודית עשויה מלבד להעניק לצד שמנגד את הזכות לביטול החוזה, גם להביא לחבות של מפר ההסכם בעלויות גבוהות ובפיצוי, הן בהתאם לתנאי החוזה והן על פי שיקול בית המשפט.

הפרה "רגילה" שאינה נחשבת להפרת יסוד

למרות כוחו של חוזה המכר, החוק מכיר בנסיבות שונות העשויות להוליד עיכובים ושינויים, וכן ברצון הצדדים לקיים את החוזה לאחר החתימה עליו, ועל כן אינו מכיר בכל הפרה של החוזה כהפרת יסוד שמהווה הצדקה לביטול ההסכם.

הפרות טכניות והפרות של סעיפים שיישומם אינו משפיע בצורה מכרעת על תנאי העסקה עשויות להיות כרוכות בעלויות או לכלול משמעויות אחרות, אולם לא בהכרח יביאו לביטול החוזה. הפרות כאלה עשויות להתייחס לתיקונים קלים בנכס, עיכוב במועד הפינוי, אי התקנת מערכת מיזוג/אחרת למרות שנקבעה בחוזה.

הפרות כאלו ינוהלו על ידי עורך הדין בהליך המאפשר למפר להסדיר את ההפרה ולעמוד בהתחייבויותיו בפרק זמן סביר, וככל שאלה לא מתקיימים לתבוע ממנו פיצוי/שיפוי בהתאם למשמעות הכלכלית של הסעיף בהסכם.

האם כל הפרה במסגרת החוזה דינה בביטול ההסכם?

כאמור, לא כל הפרה חוזית תהווה עילה לביטול ההסכם, ולמעשה גם הפרות יסודיות לא יהוו עילה מידית לביטול ההסכם. ביטול ההסכם כנגד הפרה יסודית מחייב הוכחת פניה אל הצד המפר, מתן הזדמנות לתיקון בפרק זמן סביר, ורק במידה ואלה לא יתקיימו- ניתן יהיה לחתור לביטול ההסכם על המשמעויות הכרוכות בכך.

באיזה שלב של העסקה ניתן לדרוש הפרת הסכם?

הפרה של ההסכם עשויה להתקיים בכל שלב בין מועד חתימת ההסכם ועד למימוש ההסכם במלואו, סילוק התשלומים והעברת הבעלות בפועל.

האם רצוי להתאגד כל הדיירים יחד או להיות מיוצגים לבד

התאגדות כלל הדיירים תחת ייצוג אחיד תביא להעצמת כוח הדיירים, הן בניהול משא ומתן והן בהתנהלות הבירוקרטית, ותסייע בקידום הפרויקט, קיצור לוחות הזמנים ומיצוי האינטרסים של בעלי הדירות.

מה ההשלכות והפיצויים המחויבים בחוק בגין ביטול חוזה קנייה או מכירת דירה?

הפרה יסודית של החוזה ואי הסדרה שלה אשר תביא לביטול החוזה על ידי הצד שמנגד, תיחשב ברמה החוקית לביטול שנולד ביוזמת המפר, וכל החבויות החלות בהסכם על מפר החוזה יחולו עליו. יחד עם זאת, מימוש הביטול בפועל במרבית המקרים יעבור דרך בית המשפט, כאשר זה יכול להפעיל שיקול דעת, ולקבוע פיצויים בסכום נמוך מזה המצוין בחוזה, בהתאם לנסיבות, לערך הריאלי של הסכומים שנקבעו בחוזה אל מול אומדן ההפסד שנגרם, נסיבות ההפרה וקיום תנאים של תום לב אל מול הפרה מודעת והונאה, ותנאים נוספים.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים את מחלקת הנדל”ן המקצועית והמובילה בענף, אשר מנוהלת על ידי עורכי דין בכירים ומומחים בענף, ומלווה במקצועיות שאין שניה לה לקוחות רבים. צוות המשרד מלווה רוכשי ומוכרי דירות, תוך ייעוץ וליווי אישי ועריכת חוזים נרחבים המגנים על האינטרסים של לקוחות המשרד, במגוון נסיבות אפשריות.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

Call Now Button דילוג לתוכן