גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

רכישת דירה מקבלן

מהחלום ועד לקבלת המפתח- כל השלבים בדרך לרכישת דירה מקבלן

רכישת דירה היא עסקה מורכבת, הכרוכה בהעברת הון משמעותי לידי המוכר, בתמורה לקבלת הנכס על כל הזכויות בו, ורישום בעלות על הנכס כחוק. בין אם מדובר ברכישת דירה מיד שניה ובין אם ברכישת דירה חדשה מקבלן, מדובר בעסקה שמצריכה תכנון, בדיקות וליווי מקצועי ומשפטי, להגנה מיטבית ולהבטחת הזכויות והאינטרסים של הרוכש בעסקה.

תוכן עניינים

רכישת דירה מקבלן עשויה להיתפס כבטוחה יותר עבור הרוכשים הפרטיים, בשל ההתנהלות אל מול חברה מוכרת, קבלן או יזם, ובשל העובדה כי מדובר בנכס חדש ללא ליקויי בלאי, אולם חשוב לדעת כי רכישת דירה מקבלן, טומנת בחובה סיכונים לא מועטים שחשוב להכיר, וההתנהלות בעת רכישת דירה כזאת, מחייבת אף יותר היכרות עם מורכבויות החוק, מאפייני העסקה והסיכונים.

עורכי הדין המקצועיים המובילים את חטיבת הנדל”ן במשרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, כתבו וערכו עבורכם את המדריך המלא, הכולל את כל מה שתצטרכו לדעת בעת רכישת דירה מקבלן. המידע במדריך הוא מידע כללי, שלמרות חשיבותו הרבה, אינו מחליף את הצורך בייעוץ מקצועי וליווי של עורך דין מומחה ומקצועי בענף הנדל”ן.

קניית דירה

היתכנות כלכלית והון עצמי

התכנון לרכישת דירה יתחיל תמיד בהבנת ההיתכנות הכלכלית ובקביעת מסגרת תקציב לעסקה, תוך העמדת מסגרת זו אל מול אפשרויות הרכישה.

עלות דירה בישראל היא עלות לא מבוטלת, ומרבית הרוכשים נדרשים בנוסף להון עצמי משמעותי, גם לשלב גיוס של מימון נוסף באמצעות הלוואת משכנתא. קביעת התקציב היא נגזרת של שני מקורות המימון הללו: ההון העצמי וסכום ההלוואה המיועד. עם הבנת המרחב שמאפשרת היכולת הכלכלית, יקבעו גם עקרונות החיפוש אחר הנכס ומאפייניו, כמו גם סדרי עדיפויות:

  • רכישת דירה מקבלן או רכישת דירה יד שניה?
  • סביבת המגורים- עיר, שכונה- תוך ניתוח מאפיינים רלוונטיים דוגמת: חינוך, תעסוקה, נגישות
  • צורך בהשקעה בשיפוץ ובשדרוג הנכס, הוספת מערכות ואבזור (מטבח, מערכת מיזוג)
  • תמהיל השימוש בהון העצמי אל מול הלוואת משכנתא לצורך הוצאות משלימות

חישוב עלויות נוספות

עם ההחלטה על רכישת דירה חדשה מקבלן, חשוב להכיר את המשמעויות הייחודיות לעסקה מסוג זה, ולא חשוב מכך, את העלויות הנוספות למחיר הדירה המוסכם.
בין העלויות הנוספות אותן יש להביא בחשבון:

  • מדד הקבלנים– רכישת דירה מקבלן במקרים רבים מתבצעת “על הנייר”, כאשר הדירה המיועדת למעשה עדיין מצויה בבניה. טווח הזמן לקבלת הנכס בפועל עשוי לנוע בין חודשים אחדים ועד למספר שנים. מדד הקבלנים הוא מדד אשר בוחן את עלויות חומרי הבנייה והעבודה בפרק זמן זה, ביחס לעלויות במועד חתימת החוזה, ויוצר תנודתיות במחיר הדירה הסופי. מאפייני השוק לאורך השנים מראים עליה קבועה במדד זה, שעשוי להביא לגידול של עשרות אלפי שקלים במחיר הדירה.
  • תשלום לעורך הדין מטעם הקבלן– בתהליך פרויקט הבניה מלווה הקבלן/החברה בעורך דין, אשר אחראי להיבטים המשפטיים של הפרויקט. בעת רכישת הדירה מחויבים הרוכשים בשכר טרחת עורך הדין מטעם הקבלן, הנגזר באחוזים מסכום העסקה כולה. חשוב לציין כי עורך הדין מטעם הקבלן מספק שירותים מסוימים לרוכשים הנוגעים להליך העברת הבעלות והרישום, אולם אינו מייצג את האינטרסים שלהם, ואינו מחליף את הצורך בייצוג אישי.
  • דמי תיווך– במקרים בהם העסקה נרקמה וקודמה באמצעות מתווך, יידרש תשלום בן 0.5%-2% למשרד התיווך.
  • ליווי משפטי– כאמור, עורך הדין מטעמו של הקבלן אינו מייצג את האינטרסים של רוכשי הדירה, ולשם כך נדרש ייעוץ וליווי פרטני של עורך דין נדל”ן הנשכר על ידי הרוכש ומייצג אותו בלבד. ניתן לבחור את מועד כניסת עורך הדין לתמונה ואת היקף הליווי, החל מליווי מלא כבר משלב בדיקת ההיתכנות, הייעוץ וההכוונה, או בשלב ההסכמות העקרוניות לצורך ניסוח ועריכת חוזה רכישת דירה מקבלן, ניהול משא ומתן וליווי העסקה עד למימושה ולרישום הנכס באופן מלא על שם הרוכש.
  • אגרות רישום– אגרות מחייבות לצורך הנפקת מסמכים, תיעוד, העברת בעלות ורישום.
  • מיסוי– חוקי המס במדינת ישראל חלים גם על ענף הנדל”ן, באמצעות מס רכישה המחייב את רוכשי הדירה. מס זה הוא מס מדורג, מושפע ממספר גורמים וכולל הקלות ואף פטור בנסיבות מסוימות. חשוב להכיר את חבות המס והנסיבות לצורך תכנון מס מיטבי.
  • עלויות שדרוג נכס– רבים מניחים כי דירה מקבלן מגיעה מוכנה למגורים ובסטנדרט הגבוה ביותר, ואינם לוקחים בחשבון צורך בהתאמה אישית, שינויים בנכס ושדרוגים. כבר בשלבי הבניה המוקדמים יתבקשו הרוכשים לעמוד בקשר אל מול ספקים, לבחור אריחי ריצוף, כלים סניטריים, עיצוב מטבח, מערכות מיזוג- אשר גם כאשר אלה מסופקים בבסיסם על ידי הקבלן, כל רצון בשינוי כרוך בעלות. מרבית רוכשי הדירות מספרים על תוספת לעלות המגיעה בכלות לאלפי ועשרות אלפי שקלים.

תכנון מוקדם והבנת העלויות הנוספות הללו יסייעו בהערכה ריאלית ובבניית תקציב מותאם, להימנעות מהפתעות פיננסיות בהמשך הדרך.

משכנתא ואישור עקרוני

מרבית רוכשי הדירות זקוקים להלוואת משכנתא מן הבנק לצורך יישום העסקה. בשונה מהלוואות אחרות, מדובר בהלוואה מורכבת, אשר הבנת עקרונותיה, חיוניים לתכנון הרכישה ולתכנון העתיד הפיננסי של המשפחה לאורך שנים ארוכות.

האפשרות לנטילת משכנתא, תנאי ההלוואה וסכום המשכנתא המקסימלי נקבעים על סמך יכולת ההחזר של הלקוח, רמת הסיכון שנוטל הבנק במתן ההלוואה והיקף המימון הנדרש- האחוז שמהווה ההלוואה ממחיר הנכס לאחר תשלומי ההון העצמי של הלקוח.
רכישת דירת מגורים ראשונה מאפשרת לרוכשים קבלת משכנתא בהיקף של 75% משווי הנכס, כאשר סכום ההחזר החודשי לא יעלה על 30% מן ההכנסות הקיימות.

נתונים אלו הם נתונים כלליים ונדרשת בחינה מעמיקה יותר של נתונים פרטניים דוגמת התחייבויות נוספות, וותק ויציבות תעסוקתית. ניתן לערוך סימולציות באתרי הבנקים השונים להבנת מבנה ההלוואה וההחזרים החודשיים.

עם ההחלטה על רכישת דירה ובטרם חתימה על כל התחייבות מומלץ לבצע מספר פעולות:

  1. סקר בנקים וקבלת מספר הצעות למשכנתא
  2. קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק אתו תרצו להתקדם

האישור העקרוני מהווה הסכמה של הבנק לספק הלוואה בתנאים המוסכמים, כנגד הצגת אסמכתאות וחוזה מכר. חשוב לציין כי חתימה על חוזה מכר ללא אישור עקרוני למשכנתא, מסכנת את הרוכשים באי יכולת לעמוד בתנאי החוזה, במידה והבנק לא יאשר את המשכנתא הרצויה בהמשך.

תכנון מס

מיסוי נדל”ן הוא חלק בלתי נפרד מתכנון תקציב ועלויות בעסקת רכישת דירה מקבלן. בין המיסים המוטלים בישראל על עסקאות נדל”ן:

  1. מע”מ– מס ערך מוסף בסך 17% ממחיר הנכס החל על רוכש הנכס (יגולם במחיר העסקה הסופי הנחתם בהסכם המסר, והאחריות על העברתו לרשויות המס היא של הקבלן).
  2. מס רכישה– מס החל על רוכש הנכס, בהתאם למאפייני העסקה. בגין דירת מגורים יחידה ששוויה עד לסכום:  1,919,155 קיים פטור ממס. בגין רכישת דירה בסכום גבוה יותר, ו/או דירה שניה, נכס להשקעה ונכסים אחרים- ייקבע שווי מס בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק.
  3. מס שבח– מס שבח הוא מס החל על מוכר הנכס, ונגזר מן הרווחיות שבהפרש בין מחיר הדירה המקורי למחיר המכירה שלה. מס זה אינו נוגע לרוכש הנכס, אולם במקרים בהם רכישת הדירה משולבת בצורך שבמכירת נכס קיים, יש להביא זאת בחשבון.

איתור עורך דין נדל"ן מנוסה

עסקאות נדל”ן כרוכות בהתחייבויות כבדות, במסגרת חוזית בעלת משמעות ובצורך בהבנה וניהול של היבטים משפטיים מורכבים. חשוב לנהל את העסקה במקצועיות ותוך קבלת ליווי מתאים, באמצעות עורך דין המביא את הידע הנרחב והניסיון הנדרש.
בין הכלים לבחירת עורך דין ולהתקשרות עמו:

  • בחירה בעורך דין אשר עוסק בנדל”ן כתום התמחות עיקרי.
  • המלצות וחוות דעת מקצועיות.
  • עורך דין הפועל במסגרת חברה/משרד ומציע מעטפת שירותים רחבה.
  • זמינות ונגישות של עורך הדין לשאלות ולמתן מענה מידי על פי הצורך.
  • התקשרות באמצעות הסכם הכולל את התחייבות עורך הדין להיקף ואופי הליווי, שכר הטרחה ותצורת התשלום.

הקבלן

ההחלטה על רכישת דירה מקבלן אינה נוגעת לדירה בלבד, וחשוב במיוחד להבטיח שהעסקה מתנהלת אל מול קבלן/יזם מורשה, אמין ובעל ביטחונות. רכישת דירה מקבלן ללא הביטחונות הללו, מסכן את כספי הרוכשים ואת התמורה- כאשר מלבד סיכוני הונאה קיים גם סיכון להתקשרות אל מול קבלן שלא יצליח להשלים את הפרויקט ולמסור את הדירה בהתאם לתנאי החוזה.

בין הבדיקות הנדרשות:

  • רישום– בדיקת רישומי החברה הקבלנית והקבלן המבצע- קבלן מורשה ורשום בפנקס הקבלנים.
  • היסטוריה– חיפוש ואיתור תיעוד להתנהלות קודמת של הקבלן, פרויקטים שהסתיימו, קיום תלונות, הסדרים או תביעות (לא כל אזכור כזה משמעותו בהכרח נסיגה מן העסקה, אולם חשוב להכיר את המוניטין העסקי של הקבלן ולהבין את משמעותו).
  • בעלות על הקרקע– בדיקה אל מול מנהל מקרקעי ישראל/רשויות הטאבו בנוגע לבעלות הקבלן/יזם על הקרקע ומכירתה.
  • היתר בניה– ווידוא קיום היתר בניה על הקרקע המיועדת, הניתן לקבלן, בהתאם לתכניות הבנייה ולהתחייבויותיו.

הפרויקט

הדירה הנרכשת במסגרת ההסכם היא חלק מבניין מגורים, לעתים מפרויקט דיור אשר כולל מספר בניינים משותפים החולקים שטח משותף ומסביבת מגורים, חדשה או קיימת. איכות החיים של הדיירים מושפעת לא רק מאיכות הבניה והנכס עצמו, כי אם מן הסביבה כולה, תחת מאפיינים של חינוך ונגישות, מצב סוציואקונומי ומאפייני אוכלוסייה, נגישות לאזורי מטרופולין, מסחר ותעסוקה, תחבורה, היקף שטחים פתוחים, קרבה לכבישים סואנים ועוד.

ברכישת דירה בכלל ובעת קניית דירה מקבלן בסביבה מתפתחת בפרט, חשוב להכיר את ההיבט התכנוני של הסביבה, לבחון את תכניות המתאר העירוניות, ולהימנע או לפחות להיות מודעים למצב בו הסביבה הפסטורלית שנבחרה, הצמיחה מבנים מסחריים, כביש סואן או צפיפות מגורים לא סבירה.

הסכמה עקרונית- מועדי התשלום

רכישת דירה מקבלן מתבצעת במקרים רבים כאשר הפרויקט עודו בבניה, והתמורה המובטחת של דירת מגורים חדשה עשויה להתעכב לכדי שנתיים ימים ויותר. מכירת הדירות על הנייר מאפשרת לקבלן להוסיף ולגייס את הכסף הדרוש להשלמת הבנייה, כאשר היתרון ברכישה מוקדמת עבור הרוכשים טמון לרוב במחיר דירה נמוך יותר ביחס למחיר דירה חדשה שכבר עומדת על תילה.


יחד עם זאת, לתכנון מועדי ואופן העברת התשלומים, קיימת חשיבות מכרעת למנגנוני הבטיחות של הרוכש בעסקה. בעת תכנון התשלומים מומלץ להכיר מספר עקרונות מנחים:

  1. בשונה מעסקת רכישת דירה יד שניה בה הסדר התשלומים תלוי בהסכמות הצדדים, לוח סילוק התשלומים לקבלן נקבע ומעוגן בחוק.
  2. תשלום מקדמה- עם החתימה על הסכם המכר תידרש מקדמה. מומלץ להעביר בשלב זה 7%-15% ממחיר העסקה הכולל.
  3. תשלומים נוספים יועברו בהתאם להתקדמות הבנייה בפועל ולא יועברו תשלומים בהיקף העולה על אחוזי ההתקדמות של הבנייה.
  4. תשלום אחרון בסך 10% יועבר כנגד מסירת הדירה בסיום הליך בנייה ולאחר קבלת היתר אכלוס.
  5. ככל וקיימת ערבות בנקאית אשר ניתנה לקבלן מבנק מוכר, ניתן לשקול העברת תשלומים מוקדמת אשר מטרתה סילוק התשלומים והימנעות מספיגת עלויות מדד.

כתיבת זיכרון דברים/חוזה מכר

ככלל, בהיבט המשפטי לא מומלץ על עריכת זיכרון דברים בטרם מכירה/קניה של נכס, וזאת מאחר ומדובר בחוזה מחייב ובעל משמעויות, אשר נהוג להיחתם בשלב מוקדם של ההתקשרות בין הצדדים, וללא ביצוע בדיקות מקדימות. במידה ולמרות זאת נולד צורך להבטיח את קיום העסקה בהליך זה, חשוב להתבסס על זיכרון דברים אשר מנוסח על ידי עורך דין מומחה וכולל את ההסתייגויות המאפשרות נסיגה מן החוזה במקרה הצורך.
עריכת חוזה מכר סופי תבוצע אף היא באמצעות עורך דין ותכלול התייחסות למגוון סעיפים וסוגיות בניהם:

  • מחיר הנכס
  • פרטי הנכס ומאפיינים
  • מפרט טכני מחייב
  • מועדי תשלומים וסכום כל תשלום
  • מועד מסירת הנכס
  • איחור במסירה ונגזרות פיצוי
  • אחריות קבלן

בדיקת נכס ומסירה סופית

בטרם קבלת הדירה רשאי הרוכש להזמין בדק בית מטעמו, לביצוע בדיקה יסודית ומקצועית של איכות הבנייה, מערכות ותשתיות, איתור לקויים שאינם גלויים אל העין ודרישה לתיקונם. בדק בית שיבוצע על ידי חברה מורשית ומוכרת מחייב את הקבלן. מומלץ לבצע בדיקה זו בטרם השלמת המסירה וכתנאי לה, ולהימנע ממקרים בהם הליקויים מתגלים לאחר הכניסה לנכס, רדיפה אחר הקבלן למימוש האחריות ו/או ביצוע תיקונים ועבודות הפוגעות באיכות החיים של המתגוררים בבית. לאחר ביצוע הבדיקה והתיקונים יש לבצע בדיקה חוזרת לאישור החברה שהליקויים טופלו כראוי, כתנאי להשלמת המסירה של הנכס.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו את חטיבת הנדל”ן המשפטית, המורכבת מצוות רחב של עורכי דין מומחים בכל תחומי הנדל”ן, לצד אנשי מקצוע נוספים בתחומי המיסוי וההון. החטיבה מעניקה מעטפת שירותים מלאה לרוכשים ולמוכרים, מלווה עסקאות נדל”ן מורכבות בתחום ההתחדשות העירונית ומספקת פתרונות משפטיים נרחבים ומקצועיים, בהתאמה אישית לכל לקוח.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

Call Now Button דילוג לתוכן