גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

עורך דין לקניית דירה

עסקת הרכישה החשובה ביותר בחיינו היא רכישת דירה. מאחר ומדובר בעסקה עמוסת בירוקרטיה וסיכון כספי משמעותי, לא ניתן לעשות אותה ללא עורך דין קניית דירה, אשר מתמחה בתחום המקרקעין בקיא בהליכי רכישה, הבדיקות הרלוונטיות והמורכבויות המשפטיות בתחום זה. לכן, עוד לפני שתתחילו לחפש את הנכס הראשון שלכם, הנה כמה דברים שחשוב להכיר בדרך לרכישת דירה.

תוכן עניינים

מדוע חשוב להסתייע בשירות של עורך לפני קניית דירה?

מאחר ומדובר בעסקה יקרה, מסובכת ובעלת פתח לא קטן להונאות וטעויות, חשוב לעשות אותה באופן זהיר ומקצועי. שימו לב שלא כל עורך דין מתמחה בעולם המקרקעין ולכן, חשוב לפנות לאדם ניטרלי בעל ניסיון וידע בהיבטי הרכישה, המיסוי והמימון של העסקה ומכאן החשיבות שבפנייה לעו”ד רכישת דירה.

מה תפקידו של עורך דין נדל"ן בתהליך?

תפקידו של עורך דין קניית דירה הוא ליווי העסקה החל משלבי בדיקת הנכס והמשא ומתן הראשוני ביותר ועד לקבלת החזקה בדירה. לא מדובר בשירות נלווה, אלא בדבר הכרחי. כמו כן, תפקידו של עורך הדין הוא לבצע את כל הבדיקות על מנת להגן עליכם ועל כספכם.

איך נראה הליך קניית דירה?

נפתח ונאמר שלא כל הליכי רכישת הדירה הם דומים וישנו הבדל בין קניית דירה חדשה לבין רכישת דירה “יד שנייה”. במידה ומדובר ברכישת דירה קיימת, ישנן סדרת בדיקות מקדמיות פיזיות ומשפטיות שנחלקות לשלושה סוגים והן:

  1. בדיקות קנייניות: אימות זהותם של הבעלים בנכס, שווי הנכס והזכויות הקנייניות הקיימות בו ובדיקת היתרי בנייה.
  2. בדיקה כלכלית-תקציבית: בחינת המימון לרכישת הדירה לרבות המשכנתאות של הקונים והמוכרים, העלויות הנלוות ואישורי המימון מהבנק.
  3. בדיקות שנוגעות לתשלומי מיסים: תכנון מס אופטימלי ובדיקת המיסים שיחולו על הקונה בעת הרכישה.

קניית דירה

לאחר השלב המקדמי, יחל שלב המשא ומתן לקראת חתימת החוזה, ההסכמות שיעלו על הכתב בשלב זה נקראות גם “זיכרון דברים” שמהווה מעין שלב הסכמי ראשוני, אשר מעיד על כוונות הצדדים אך אינו מהווה חוזה. רק לאחר גיבוש ההסכמות, ייחתם החוזה עצמו ולאחריו, יחלו העברת התמורה והליכי הרישום של הקונה במרשם המקרקעין. לבסוף, תועבר החזקה על הדירה באופן פיזי לקונים והם ירשמו כבעליהם של הנכס.

עיקרי הבדיקות המתבצעות על ידי עו"ד בהליך קניית דירה

לפני החתימה על חוזה רכישת הדירה, חשוב לבצע בדיקות מקדמיות מקיפות על מנת להבטיח את זכויותיך ולמזער סיכונים. עו”ד מנוסה בתחום המקרקעין ילווה אותך בתהליך ויבצע עבורך את הבדיקות הנדרשות:

אשרור זהות המוכרים

עוד לפני הבדיקות המקיפות אודות הנכס, בעליו והשעבודים הקיימים בו. תתבצע בדיקה שמאשרת את זהות המוכרים, או במילים פשוטות, הליך שמוודא שהאדם שמוכר לכם את הדירה הוא אכן הבעלים החוקי של הנכס.

בדיקת בעלות בנכס

 בישראל קיים רישום של כלל הנכסים ובעליהם בשלושה מרשמים והם: לשכת רישום מקרקעי ישראל אשר נקראת גם “טאבו”, החברה המשכנת ורשות מקרקעי ישראל. הבדיקה בחברה המשכנת, נוגעת לנכסים שטרם הושלם רישומם בטאבו וזאת במסגרת עסקאות נדל”ן שמתבצעות מול יזם או קבלן בנכס שטרם הושלמה בנייתו.

במקרה של רכישת דירה “יד שנייה”, במסגרת בדיקת נסח הטאבו הקיים, עורך דין רכישת דירה יבדוק האם הנכס אכן נרשם במלואו על שמם של מי שהזדהו כבעלים וכי הפרטים שהוצגו לקונים אודות הדירה תואמים את מה שנרשם בנסח הטאבו בפועל. במסגרת זאת, הנקודות בהן יתמקד עורך הדין הם שטח הדירה והשטחים שהוצמדו לה ביניהם חנייה או גג. כיום, ניתן להוציא נכס טאבו באופן מקוון בעלות של 15 ש”ח באמצעות הזנה של פרטי הגוש והחלקה ובמידה ויש גם פרטי תת החלקה.

בדיקת השטחים שהוצמדו לדירה

 פרט לדירה עצמה ישנו מושג שנקרא “צמוד נכס” כלומר חלקים נוספים ששייכים לדירה שעשויים להיות גג, חצר, מחסן או חנייה. במסגרת בדיקה זו, עורך דין נדל”ן יבחן האם השטחים הנוספים שהובטחו לקונים במסגרת עסקת הרכישה מהווים חלק חוקי מהדירה או שויכו לה כחלק מהסדר בין הדיירים. הבעיה בהסדר זה שהוא עשוי להשתנות עם תחלופת הדיירים בבניין או השכנים ולכן חשוב לבדוק זאת במסגרת נסח הטאבו.

בדיקת הערת אזהרה

דבר נוסף שיתגלה במסגרת בדיקת נסח הטאבו, הוא קיומה של “הערת אזהרה”, הערה שנרשמת בנסח אשר נוגעת לזכויות או התחייבויות של בעל הדירה. ההערה נועדה ליידע קונים פוטנציאליים, שקיים גורם בעל זכויות בדירה. לרוב, הערה זו תירשם במסגרת “משכנתא” שנטל בעל הדירה הנוכחי, אולם היא עשויה להופיע במקרים של עיקול על הדירה או התחייבות למכירת הדירה לגורם אחר.

בדיקת תיק הבניין

במסגרת הבדיקות, יבחן עורך דין קניית דירה את תיק בניין ובו בקשות והיתרים שניתנו במסגרת בנייה או שיפוץ הדירה. במסגרת הבדיקה, ישווה עורך הדין בין היתרי הבנייה למה שהוצג לקונים במסגרת הסכמות עתידיות ויוודא שקיימת התאמה ביניהם. במסגרת זאת יוודא עורך הדין כי לא קיימים דוחות, התראות, צווי הריסה או הליכים משפטיים שננקטו כנגד הבעלים המקורי.

בדיקת רישום שעבודים ועיקולים

במסגרת בדיקת הערת האזהרה, ייבחנו גם קיומם של שעבודים או עיקולים על הדירה פרט לקיומה של משכנתא שהסרתה הינו חלק מתהליך קניית הנכס. שעבודים נוספים, שעשויים להיות דגלים אדומים ויכולים לנבוע מהגבלת המכירה על ידי הבעלים בשל החלטת בית משפט או הליך גירושין.

היבטי מיסוי

במסגרת העסקה, יחול תשלומי מיסוי מקרקעין הן על הקונים (מס רכישה) והן על המוכרים (מס שבח) שישולמו לרשות המיסים. מס הרכישה הוא מס שמשולם למדינה על ידי הקונים בעבור העסקה. לצד זאת, מס השבח הוא תשלום שמעבירים המוכרים למדינה בעבור הרווח הצפוי מהדירה בעקבות עליית הערך שלה מאז שנקנתה. מסגרת בדיקת המס המקדמית, ייבחן היקף המיסים הצפוי שישלמו שני הצדדים ותכנונם באופן אופטימלי על מנת לזכות בפטורים והקלות ככל שהקונים זכאים להם.

אישור עקרוני למשכנתא

משכנתא הינה הלוואה בסכום גבוהה שמשמת למימון הנכס שמקבל הקונה מהבנק. במסגרת שלב זה, ייבחן האם קיים אישור עקרוני לקבלת המימון מהבנק לטובת התשלום בעבור הנכס. חשיבות הבדיקה נעוצה בכך שבמידה ונחתם חוזה ללא אישור עקרוני מהבנק וללא מימון, לא תתממש העסקה ומכאן שהחוזה יופר והקונים עשויים לעמוד בפני קנס גבוה בעקבות הפרתו.

רישום ליקויים קיימים

ככל שיימצאו ליקויים בנכס, בין אם בצנרת, בחשמל, בתשתיות הבית או בכל דבר אחר, אלו יתועדו ויירשמו טרם החתימה על החוזה. הסיבה לכך היא כדי שהקונים ירכשו את הנכס מבלי שקיים מידע או עלויות נוספות שאינם מודעים להם. במסגרת החוזה, יצוינו הליקויים ועל מי מוטלת החובה לממן את תיקונם.

ניסוח הסכם המכר

לאחר שלב הבדיקות המקדמיות, תיכנס העסקה לשלב ניסוח החוזה. במסגרת שלב זה יועלו ההסכמות בין הצדדים על כתב במסגרתן יוסדרו מועדי התשלום, מסירת הדירה ותנאים נוספים דוגמת תיקון ליקויים, תנאי השיפוץ ככל שיידרש ונוספים.

כמו כן, כולל ההסכם סעיף הצהרה הן של המוכר והן של הקונה שאכן נעשו כל הבדיקות הרלוונטיות וההסכם נערך תוך שקיפות מלאה. חשיבותו של סעיף זה היא קריטית שכן אם יתגלה כי אחד הצדדים הסתיר מהצד השני ליקויים, עיקולים וסירובי מימון, הדבר עשוי להוות עילה לביטול ההסכם מכוח סעיף ההצהרה.

הסדרת מועדי תשלומים

במסגרת הסכם חוזה מכר, יוקדש פרק העוסק בתמורה לעסקה או במילים פשוטות – התשלום על הנכס. מאחר ומדובר בעסקה היקרה ביותר שיעשה אדם בחייו, ייקבע על ידי הצדדים לוח תשלומים הכולל סעיפים שמסדירים את אופן התשלום ואופן אכיפתו. כל זאת על מנת להגן על הצדדים עד להעברת כלל התשלום למוכרים. מצדם של הקונים, בניית לוח התשלומים מעניק להם הגנה על כספם תוך הבטחה משפטית לכך שיקבלו את הדירה וזכויותיהם כבעלים יירשמו בטאבו.

הסדרת מועד מסירת הדירה והעברת זכויות הבעלות הנכס

שני השלבים האחרונים בכל עסקת מכר של נדל”ן הם העברת זכויות הבעלות באמצעות רישום ומסירה פיזית של הדירה. מועדים אלו, יוסדרו בהסכם ויתקיימו במקביל למסירת התשלום האחרון. במעמד המסירה, חשוב לוודא כי אין חשבונות פתוחים וכי שני הצדדים ביצעו קריאה של מוני חשמל, גז ומים ושהדירה במצב תקין. כמו כן, ימסרו לקונים כל המפתחות הרלוונטיים הן לדירה, לבניין או למחסן במידה וקיים.

לאחר העברת המפתח, יועברו לקונים כל המסמכים ההכרחיים לרישום הנכס על שמם ביניהם אישור עירייה ואישור על תשלום מס שבח. לאחר מכן וכאשר שולם מלוא הסכום, יבוצע רישום של הזכויות בטאבו. משמעות הדבר היא שהדירה תהיה רשומה על שמכם, כל עוד זה לא יתקיים גם אם שילמתם את מלוא הסכום ועברתם להתגורר בנכס, הדירה עדיין לא לגמרי בבעלותכם, לכן שלב הרישום הוא קריטי.

ליווי תהליך קניית הדירה על ידי עורך דין

כפי שאמרנו, תפקידו של עורך דין קניית דירה מתחיל בשלב איתור העסקה ונגמר לאחר העברת הזכויות לקונים. אין מדובר בשירות מומלץ אלא שירות הכרחי שבלעדיו, אתם עלולים לספוג הפסדים כבדים ולהישאר ללא דירה.

במסגרת עבודתו של עורך הדין, פרט לבדיקות המקדמיות שכוללות עשרות בדיקות דקדקניות והיבטים משפטיים ומיסויים רבים, ישנה חשיבות מכרעת בניסוח ההסכם וגיבוש סעיפים שגם יכניסו את ההסכמות של הצדדים להסכם וגם יגנו עליהם. לאחר החתימה על החוזה עורך דין נדל”ן, מחתים את הלקוח על טופס ייעודי אותו יגיש למשרד מיסוי מקרקעין. המסמך מהווה דיווח על עסקת המכר ויש להגיש אותו 30 ימים מחתימת ההסכם.

שאלות נפוצות

מדובר בשתי עסקאות בעלות מאפיינים וטיפול שונה כאשר בכל אחת מהן, היבטי מס ובדיקות קנייניות שונות שחשוב לבחון לעומק. ההבדל המהותי ביותר בין השניים הוא שרכישת דירה ממוכר (“דירה יד שנייה”) נוגעת לרכישת נכס קיים וחוזה מול מוכרים בעוד שקניית דירה מקבלן נוגעת לנכס שטרם הסתיימה בנייתו וכוללת סיכונים חוזיים שונים.

פרט לתשלום בעבור הדירה, ישנן עלויות נוספות אשר עשויות להגיע ל-15% מסך העסקה וביניהן: תשלומים לעוררך דין ושמאי, אגרות רישום, עלויות מימון נלוות לתיק המשכנתא, מס רכישה ועלויות משתנות נוספות דוגמת רכישת תכולה לדירה ושיפוץ במידת הצורך. לכן, רצוי במסגרת התכנון הכספי לקחת מקדם ביטחון כספי.

עוד לפני תחילת העבודה, מומלץ לבצע תיאום ציפיות אודות גובה התשלום ומועדו. אם כי במרבית המקרים, ישולם שכר הטרחה בשלב החתימה על הסכם המכר.

שכר הטרחה של עורך הדין אינו סכום נלווה אשר משולם לו בנפרד אלא הוא מגולם בסכום עסקת המכר הכוללת. הטווח המקובל לשכר הטרחה הוא החל מ-0.7 אחוז ועד ל-2 אחוזים משווי העסקה הכוללת. חשוב לסכם את שכר הטרחה טרם תחילת הליווי על מנת לתכנן באופן מיטבי את עלות שכר הטרחה לצד העלויות הנלוות לנכס.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

Call Now Button דילוג לתוכן