גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

עסקת קומבינציה

מהי עסקת קומבינציה? עסקת קומבינציה היא עסקה בענף הנדל”ן, המתבססת על סחר חליפין בין בעל קרקע ליזם נדל”ן ובניה, כאשר בעל הקרקע מעניק ליזם את הזכויות על הקרקע (כולה או חלקה), והיזם בתמורה מתחייב להעביר לרשותו את הזכויות בגין מספר יחידות המגורים או המסחר הצפויים להיבנות על הקרקע, באחריות ובמימון היזם.

הגדרה זו מטבע הדברים היא הגדרה רחבה, ונדרשת העמקה אל עובי הקורה על מנת להבין את מורכבותן של עסקאות קומבינציה, הסיכונים הקיימים בהן, חבויות המיסוי, פוטנציאל הפשרת הקרקע לצד היקפי הבניה הרשומים בתב”ע, הצורך בליווי משפטי, כיסוי ומענה למגוון סוגיות.

תוכן עניינים

סוגי עסקאות קומבינציה

עסקאות קומבינציה נחלקות לשני סוגי עסקאות עיקריים:

עסקת קומבינציה מכר חלקי

במסגרת עסקת מכר מלא יעביר בעל הקרקע את מלוא הזכויות על הקרקע אל היזם, בעבור תמורה מוסכמת מראש הכוללת זכויות בגין נתח מן המבנה אשר צפוי להיבנות על הקרקע. עסקת החליפין מעמידה את הקרקע כנגד תמורה בתצורת מספר יחידות בינוי, דירות או חנויות בהתאם לאזור הקרקע, ייעודו והתב”ע העירונית, אותם יוכל בעל הקרקע לממש כרצונו: שימוש אישי, מכירה או השכרה.

 

מדריך מפורט לפני עסקת קומביציה

עסקת קומבינציה מכר מלא

עסקאות קומבינציה במתווה מכר חלקי נפוצות יותר, ובמסגרתן בעל הקרקע יעביר חלק מן הבעלות על הקרקע ליזם, בתמורה למימוש הבניה ולהקמת יחידות בינוי על כלל הקרקע, לרבות החלק אשר נותר בבעלות בעל הקרקע, כאשר הזכויות יחידות הדיור/בינוי הללו יירשמו במלואן על בעל הקרקע. עסקאות אלו נפוצות יותר בישראל, הן בשל מבנה התמורה הנוח יותר למימוש, שימור הבעלות על חלק מן הקרקע עבור המוכר, והן בזכות מבנה מיסוי מקל.

אפשרויות לעסקת קומבינציה

חלוקה נוספת של סוגי עסקאות קומבינציה נוגעת לתחשיב התמורה בגין הקרקע ואופן המימוש שלה:

  • עסקת קומבינציה נטו– במסגרת עסקת קומבינציה נטו יוסכם בין הצדדים מראש על כמות היחידות הבנויות, מיקומן במבנה וגודלן, שיועברו כתמורה אל בעל הקרקע עם מימוש הבניה על ידי היזם. עסקאות אלו נפוצות בעסקאות קומבינציה המתבצעות כנגד קרקע מופשרת, המופיע בתב”ע כמיועדת לבניה מסחרית או לצרכי מגורים, מה שמאפשר לקבלן וליזם להתחייב לבניה ולתמורה.
  • עסקת קומבינציה באחוזים– עסקת קומבינציה באחוזים היא עסקה במסגרתה התמורה לבעל הקרקע בעבור הזכויות בקרקע נקבעת באחוזים, ונגזרת מהיקף הבניה כפי שתאושר ותיושם בפועל. תחשיב התמורה באחוזים נועד להגן על היזם מפני היתרי בניה באחוזים נמוכים מן הצפוי, והשקעה בקרקע ובבינוי של מבנה בעל מיעוט יחידות דיור ביחס לגודל ההשקעה.

מיסוי עסקת קומבינציה

עסקאות קומבינציה הן עסקאות נדל”ן חייבות במס, כאשר חבות המיסוי נגזרת מסוג העסקה ושווי התמורה.

בין סוגי המס החלים על עסקאות קומבינציה:

  • מס רכישה– מס רכישה במדינת ישראל חל על רוכש הנכס/קרקע, ומכאן שמס זה חל על היזם המקבל את הזכויות בקרקע, בחלקן או במלואן. תחשיב המס מתבצע על פי שמאות והערכת שווי המקרקעין, ועל פי החלק היחסי של הזכויות המועברות ליזם, בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק. מס זה מהווה שיקול בבחינה ובהחלטה על סוג עסקת הקומבינציה, ונותן עדיפות לעסקות קומבינציה מסוג מכר חלקי- בהן היקף הזכויות בקרקע החייב במס נמוך יותר.
  • מס שבח– מס שבח הוא מס מקרקעין החל על בעל נכס אשר נהנה מהשבחת ערכו, ונגדר באחוזים ועל פי מדרגות מס מן הפער בין שווי הקרקע המקורי לשווי הקרקע והנכס לאחר הבינוי, שמטבע הדברים גבוה בצורה משמעותית, ובניכוי הוצאות ההשבחה (עלויות הבינוי). בעסקת קומבינציה הן בעל הקרקע והן היזם הרוכש את הזכויות עליה ייהנו מהשבחת הקרקע ומעליית ערכה, ועל כן מס זה יחול על שני הצדדים, על פי חלקם היחסי בבעלות על הקרקע. מס שבע בעסקאות קומבינציה הוא מס מורכב, אשר ניתן להפחית באמצעות מספר גורמים, בניהם: תכנון העסקה והמיסוי ומיצוי זכויות, ומומלץ להתלוות בעורך דין מקצועי כבר מתחילת הדרך במטרה להפחית מחבות המיסוי האמור.
  • היטל השבחה– מס אשר חל על היזם ובעל הקרקע גם יחד, ומייצג את החבות אל מול הרשות המקומית, כנגד הגדלת אחוזי הבניה ו/או מתן היתרי בניה. היקף היטל זה ומבנה התחשיב עבורו עשוי להשתנות בין רשויות מקומיות, כאשר קיימים מספר גורמים מקלים העשויים להביא לביטולו, דוגמת: קרקעות באזורי שיקום, התחדשות עירונית, השבחה לצורך הנגשה ותאימות, משך שנות האחזקה בקרקע וגורמים נוספים.

יתרונות לעסקת קומבינציה

עסקאות קומבינציה הן עסקאות מורכבות, אולם טומנות בחובן יתרונות רבים:

יתרונות עסקת קומבינציה עבור היזם נוגעות הן באפשרות לקבלת הזכויות בקרקע בעלות מופחתת מרכישה ישירה של קרקע, השקעה ישירה בבניה בלבד ללא השקעת הון ראשוני ברכישת הקרקע, חיסכון בעלויות מימון וגיוס הון נדרש, ובמקרים רבים גם הקלות מיסוי הנגזרות מרישום זכויות חלקי על הקרקע.

יתרונות עסקת קומבינציה עבור בעל הקרקע מצויים בתמורה נרחבת בשווי כלכלי גבוה ביחס לעסקאות מכר נדל”ן אחרות, קבלת מספר יחידות בהתאם לאופי העסקה, מה שמהווה פלטפורמת השקעה ליצירת נדל”ן מניב או תשואה משמעותית ממכירת יחידות הבינוי, ללא צורך בהשקעה, גיוס הון, עלויות מימון משכנתא ואחרות.

מודל המיסוי בעסקאות קומבינציה מאפשר תכנון מס ומיצוי הטבות והקלות, שמביאות לתשלום מס מופחת בעבור היזם ובעל הקרקע כאחד.

חסרונות לעסקת קומבינציה

עסקאות קומבינציה טומנות בחובן לצד היתרונות, גם מספר חסרונות שחשוב להכיר:

  • זמן מימוש העסקה– בעסקת קומבינציה היזם מקבל את הזכויות על הקרקע באופן מידי, אולם בעל הקרקע עשוי להמתין זמן רב למימוש זכויותיו, בשונה ממכירת קרקע בעסקת מכר רגילה. בקרקעות צהובות שאינן מופשרות נוטל היזם סיכון שבהשקעה בקרקע שהפשרתה עשויה להתעכב, להידחות ואף לא לזכות לשינוי הייעוד המתוכנן.
  • סיכונים– עסקת קומבינציה נשענת על תמורה עתידית, ובמקרים רבים היקף התמורה תלוי בגורמים חיצוניים, ולא בבעל הקרקע או היזם, דוגמת עיכובים בהפשרת הקרקע, קבלת היתר בניה בהיקף נמוך מי המצופה ועוד.
    סיכון נוסף הוא סיכון שנוטל בעל הקרקע, בנוגע למימוש התמורה. אירועים דוגמת פשיטת רגל של היזם, או אי עמידה בהתחייבות מסיבה אחרת, יותירו אותו ללא הזכויות על הקרקע וללא התמורה האמורה.

מה ההבדל בין עסקת תמורות לעסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין בה מועברות הזכויות בקרקע כנגד חלק מיחידות הבינוי שצפויות להיבנות עליה. עסקת תמורות היא עסקה בה היזם מקבל מן המוכר את מלוא הזכויות על הקרקע, בתמורה להתחייבות למימוש אחוזי הרווח אותם יגרוף הקבלן מן הקרקע לאחר הבינוי.
בעוד שבעסקת קומבינציה בעל הקרקע מודע מראש לתמורה הניתנת בנכסים בנויים בהיקף מוסכם, בעסקת תמורות רווחיות בעל הקרקע תלויה ברווחיות היזם, בהצלחת הפרויקט ומכירת הדירות/נכסים, במחירי הנכסים המשתנים, במדד תשומות הבניה ובפרמטרים נוספים.

איך מסייע עורך דין נדל"ן בעסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה מחייבת ליווי משפטי באמצעות עורך דין בתחום הנדל”ן ובעל ניסיון והיכרויות עם עסקאות קומבינציה בפרט. תרומתו של עורך דין נדל”ן ניכרת כבר משלב בדיקת ההיתכנות והכדאיות של העסקה, תכנון אופי העסקה והתמורה תוך מיפוי ומתן מענה לסיכונים, לתכנון מס ודרישה לביטחונות.
עורך הדין יסייע בניהול משא ומתן תוך חתירה לניצול האינטרסים של הלקוח, בעל נכס או יזם, ויגבה את כלל הסוגיות וההסכמות בחוזה, יהיה אחראי על רישום העסקה אל מול הרשויות, ידאג להעמדה ולמימוש בטחונות על פי צורך וילווה את ההליך ומימוש העסקה לאורך כל הדרך.

דגשים ושיקולים לפני שיוצאים לעסקת קומבינציה

היתרונות הכלכליים הטמונים בעסקאות קומבינציה עולים על החסרונות, וניהול וליווי מקצועי של העסקה יסייע גם בצמצום משמעותי של הסיכונים הקיימים בה.
בין הדגשים החשובים בתכנון עסקת קומבינציה:

  • כתיבה ועריכה של חוזה אשר מסדיר באופן מדויק וברור את תנאי העסקה, התמורות, התחשיבים והביטחונות.
  • הגדרת לוחות זמנים לביצוע ולקידום כל שלבי העסקה, לרבות משמעויות והתנהלות בעת חריגה מלוחות הזמנים.
  • הסדרת חלוקה יחידות הקרקע והזכויות עליהן.
  • בחירה ביזם בעל איתנות פיננסית ויכולת להעמיד ביטחונות מתאימים.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט- פירמה מובילה המעניקה שירותים משפטיים במגוון תחומים, ומחזיקה במחלקה ייעודית וצוות עורכי דין העוסקים בענף הנדל”ן, ומביאים ידע נרחב, היכרות ושליטה בכל סוגי העסקאות, לרבות עסקאות קומבינציה ועסקאות נדל”ן מורכבות אחרות.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

Call Now Button דילוג לתוכן