גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

רישום בית משותף

בין אם רכשתם דירה מקבלן ובין אם הדירה נרכשה מבעלים פרטי, יש לוודא כי הבעלות על הדירה וחלוקת השטחים המשותפים הוסדרה על ידי הקבלן/יזם, ובוצע רישום בית משותף אל מול הרשויות כנדרש. פעולה זו אמנם מצויה באחריות היזם/קבלן, אולם נועדה להבטיח את זכויות הרוכשים, וחשוב לפקח על יישומה כנדרש בחוק

על פי הגדרות החוק וחובות הרישום בישראל, בית משותף הוא נכס בנוי אשר כולל שתי יחידות או יותר. על מנת להיות מוכר כבית משותף, בשונה מנכס נדל”ן בבעלות פרטית מלאה, חלה חובה על הסדרת הרישום בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת המקרקעין. רישום בית משותף לרוב מתבצע עבור בנייני מגורים חדשים, כחלק מן הפעולות אליהן מחויב היזם/קבלן, אולם ייתכנו מקרים בהם יידרש רישום כזה גם של נכס וותיק, הן בשל טעויות ברישום המקורי והן בשל שינויים במבנה ובבעלות.

מהו רישום בית משותף

פנקס הבתים המשותפים הוא מאגר מידע ורישום במנהל מקרקעי ישראל, הגוף האמון מטעם מדינת ישראל על תיעוד ורישום קרקעות, נדל”ן ומבנים בישראל. בפנקס הבתים המשותפים מתועדים כלל המבנים העונים על הגדרת בתים משותפים, החל מבית דו משפחתי הנחלק לשתי יחידות מגורים החולקות קרקע משותפת, וכלה בבניינים רבי קומות הנחלקים בין עשרות בעלי דירות.

רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים

חובת רישום בית משותף מקורה בחוק המקרקעין, וייעודה הוא רישום ותיעוד הנכס ברשויות המדינה על פי סימון מספרי של גוש וחלקה לקרקע ולמבנה, וחלוקה של הנכס על פי יחידות תתי קרקע בין בעלי הנכסים במבנה.

מדוע חשוב לבצע רישום בית משותף?

קיימת חשיבות רבה לביצוע רישום בית משותף כחוק, ובצורה תקינה ומדויקת, לצורך שמירה על זכויותיהם של בעלי הדירות/הנכסים בקרקע.

הרישום למעשה יוצר את ההפרדה בין הדירות הפרטיות לשטחים המשותפים, קובע את זכויותיו של כל בעל יחידת דיור ברכוש המשותף באופן יחסי, ומסייע בהבטחת הזכויות בכל תרחיש. כאשר הבית המשותף אינו רשום כנדרש וללא חלוקה מוסדרת, בעלי הדירות אינם יכולים לרשום את הנכס על שמם בטאבו, הרישום הקובע בכל הנוגע לזכויות בנכס.

חשיבות רישום בית משותף:

  • קבלת משכנתא– רכישת דירה הרשומה כחוק בפנקס הבתים המשותפים וזכויותיה מוסדרות תאפשר נטילת משכנתא ללא מגבלות על ידי הבנק המלווה. במקרים בהם הרכישה מבצעת מיד שניה וזכויות הנכס אינן מוסדרות ברישום עשוי הבנק להתנות את מתן ההלוואה בהסדרת הרישום, או לאפשר נטילת מימון בהיקף נמוך יותר, לצמצום הסיכון.
  • שווי הנכס– במקרה של העמדת הבית למכירה שווי דירה אשר זכויותיה מוסדרות גבוה יותר ביחס לדירה דומה אשר הזכויות בה אינן מוסדרות והרוכש נתון לסיכון ונדרש להסדיר זאת בעצמו.
  • יחסי שכנות ושימוש הוגן– רישום בית משותף מבטיח בהירות בכל הנוגע לחלוקת הנכס הפרטי והרכוש הציבורי, ומבטיח כי לא תהיה השתלטות של שכנים/שוכרים מטעמם על שטחים משותפים.
  • מיסוי ארנונה– הרישום מסייע גם לתיעוד גודל הנכסים והבעלות אל מול הרשות המקומית לטובת קביעת תחשיבי ארנונה.

באחריות מי מתבצע הרישום

ככלל, הליך רישום בית משותף מתבצע לרוב לבנייני מגורים לאחר הקמתם, ורישום זה מצוי באחריות הקבלן/יזם, ונדרש להסדרה בתקופה בת עד שנה אחת ממועד רישום המקרקעין או ממועד מכירה/מסירת הדירות בפועל. הקבלן/יזם יהיה אחראי על כלל הפעולות הבירוקרטיות, הגשת הבקשה, תשלום האגרות והעלויות בהן כרוך הרישום.

ביצוע פעולת הרישום בפועל תבוצע על ידי עורך דין המתמחה בענף הנדל”ן ומלווה את הפרויקט. לאחר השלמת הרישום על ידי עורך הדין המייצג/הקבלן/יזם, יוכלו הדיירים להסדיר את רישום הבעלות על הנכס בטאבו.

ככל שהרישום לא בוצע, ו/או לא הושלם, בעלי הנכסים לא יוכלו לרשום את הדירות על שמם כבעלי הזכויות בטאבו, וכל הליך של מכירה, בקשה להיתר בניה או אחר, עשוי להיתקל בקשיים ובמגבלות עקב כך.

במקרים מסוימים, רישום בית משותף עשוי להידרש גם כאשר מדובר בבניין קיים, דוגמת: ויתור על זכויות, הריסת מבנה, הרחובות ותוספות בנייה מאושרות, השתלבות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית. במקרים אלו האחריות על הרישום תהיה של בעלי הנכסים, ותתבצע באמצעות עורך דין מייצג מטעמם.

כיצד מתבצע הרישום- שלבים ומסמכים נדרשים

הליך רישום בית משותף הוא הליך בירוקרטי, הדורש הצגה של מסמכים רבים, בקשת רישום מוסדרת הכוללת פרטים ומידע הנוגעים לזכויות ולהסדרה חוזית מוכחת של כלל הזכויות והצדדים הנוגעים לרישום.

את הבקשה יש להגיש אל לשכת המפקח על רישום המקרקעין בצירוף המסמכים הבאים:

  • טופס בקשה מפורט (הטופס הרשמי מצוי באתר הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין) הכולל את כלל הפרטים, בצורה ברורה ומלאה ובשני עותקים.
  • נסח רישום עדכני.
  • תשריט– מסמך המופק על ידי מודד רשמי/אדריכל/נהנדס בנייה וכולל מיצג חזותי מפורט של המבנה, חלוקת הדירות, השטחים המשותפים וסביבת הנכס. התשריט נדרש לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ונועד לוודא כי הנכס בנוי כחוק וללא חריגות בנייה.
  • תקנון– תקנון מוסכם שנוסח על ידי עורך דין, מסדיר את החובות והזכויות של בעלי הנכסים או מי מטעמם, מתייחס לחלוקה בנטל ובעלויות הכרוכים בתחזוקת הבית, וחתום על ידי כלל בעלי הזכויות בבית המשותף. ככל שבעלי הדירות והנכסים בחרו שלא להסדיר את ענייניהם באמצעות תקנון כזה, יוגש בצירוף לבקשה תקנון הבסיס הנספח לחוק המקרקעין (תקנון מצוי).
  • צו רישום- צו רישום הכולל תיאור של כל הדירות והיחידות במבנה, מיקום, שעבודים החלים על הנכס במידה וקיימים, חלקם של בעלי הנכסים בשטחים המשותפים.
  • נציגות זמנית– מינוי והסכמה של נציגים לעניין זה מבין בעלי הנכסים. יש לפרט את הממונים לבעלי הנציגות הזמנית על ידי שאר בעלי הנכסים, בצירוף הסכמת הממונים.
  • אישור תשלום אגרת רישום בית משותף.

תיקון או ביטול רישום בית משותף

במקרים בהם נדרש תיקון לרישום קיים של בית משותף, או לביטול של הרישום, בשל טעויות ברישום המקורי, שינויים בנכס או בבעלות, נדרש הליך רישום חדש, אשר דומה להליך הרישום המקורי, אולם כולל את המסמכים המתוקנים בהתאם לאופי השינוי/תיקון הנדרש. חשוב להיוועץ בעורך דין מקצועי ומנוסה בחום הנדל”ן על מנת להגיש את הבקשה ולהתאים את המסמכים המתאימים, לביצוע הרישום באופן תקין.

בדיקת רישום בית משותף

בכל רכישה של דירה או נכס מיד שניה, יש לבצע מספר בדיקות הנוגעות לרישום תקין של הנכס באופן פרטני והבית המשותף בכללותו. ניתן לבצע את בדיקת הרישום של המקרקעין באמצעות מערכת רישום המקרקעין- משרד הבינוי והשיכון, בבקשת הנפקת נסח טאבו עדכני, ללא צורך בייצוג מקצועי או בתשלום.

עלות רישום בית משותף

עלות רישום בית משותף כרוכה באגרת רישום, אולם עיקר העלות הוא נגזרת של השירותים הנוספים הנדרשים, בהתאם למצב הנכס ולמסמכים הקיימים ו/או החסרים. את הרישום חשוב לבצע באמצעות עורך דין העוסק בתחום הנדל”ן, כאשר שכר הטרחה ייקבע על פי מורכבות הרישום וסוג הנכס. ייתכנו עלויות נוספות לצורך הנפקת אסמכתאות ומסמכים נדרשים, דוגמת הם תשריט בית משותף.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט מעמיד לרשות לקוחות המשרד מחלקה ייעודית העוסקת בתחום הנדל”ן, עורכי דין מובילים בתחום המביאים ידע נרחב וניסיון רב שנים בליווי פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, קניה ומכירה של נכסים, עריכת חוזים ועוד. משרדנו פועל תחת עקרונות מחמירים של מקצועיות, שקיפות מלאה, זמינות ונגישות לכל לקוח, ראיית צרכי הלקוח והאינטרסים שלו ראשונים במעלה, תוך שמירה על ניהול הליך תקין, ביושרה מלאה והקפדה על עמידה בכל דרישות החוק.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

Call Now Button דילוג לתוכן