גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

עורך דין פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט שנולד במסגרת התחדשות עירונית, ומטרתו היא חידוש פני העיר, באמצעות הריסת מבנים ישנים והקמת חדשים תחתם. עורך דין פינוי בינוי מנוסה ומקצועי יסייע לכם להגן על זכויותיכם לאורך כל התהליך, ולוודא שאתם מקבלים את התמורה הטובה ביותר עבור הדירה שלכם.

הפרויקט משלב בין שלושה גורמים:

  • יזם– חברה קבלנית, קבלן פרטי או משקיע, אשר נושא בעלויות הפרויקט הכוללות, בתמורה לקבלת היתרי בניה מורחבים וקבלת זכויות, אשר יביאו לבניית יחידות דיור נוספות על אלו הקיימות על פני אותו שטח וקרקע, אשר ממכירת היחידות הללו יגזור היזם את התשואה בגין השקעתו.
  • בעלי הדירות– בעלי הדירות בבניין אשר נדרשים להסכמה רחבה בהיקף של 80%, כאשר הדיירים מתחייבים לעזיבת הדירות בתאריך מוסכם אל פתרון דיור חלופי, להריסת המבנה ולבנייה מחדש, תוך התחייבות היזם לבניה ומסירה של דירות חדשות לדיירים, בהתאם לגודל הנכס שהיה ברשותם ובהתאם לתנאי החוזה.
  • מוסדות המדינה/הרשות המקומית– במטרה לעודד התחדשות עירונית, הקמת מבנים חדשים ומחוזקים תחת מבנים ישנים בעלי ליקויים, פועלות הרשויות לצמצום בירוקרטיה, למתן היתרים להרחבות בניה, לסיוע לדיירים במבנים בעלי היתכנות לפינוי בינוי ובמהלך הפרויקט.
עו"ד אייל פאר במעמד חתימה פרויקט פינוי בינוי
עו"ד אייל פאר במעמד חתימה פרויקט פינוי בינוי

יציאה לפרויקט פינוי בינוי מחייבת את הסכמת וחתימת הדיירים בהיקף הנדרש, כמו גם קבלת היתרים מן הרשות המקומית וקיום הסכם חתום אל מול היזם, בליווי עורך דין פינוי בינוי.

תוכן עניינים

מה יעשה עבורכם עורך דין פינוי בינוי?

עורך דין פינוי בינוי הוא עורך דין נדל”ן המתמחה בתחום התחדשות עירונית, ותפקידו ללוות את הפרויקט משלב בדיקת ההיתכנות וניהול משא ומתן, ועד לחתימת החוזה בין הצדדים, כמו גם ניהול סוגיות משפטיות במהלך הפרויקט כולו, שמירה על האינטרס של לקוחותיו, והתנהלות אל מול הרשות המקומית ורשויות החוק כנדרש.

עורך דין פינוי בינוי עוסק בייצוג הגורמים השונים בהליך, בהתאם לגורם ששכר את שירותיו:

  • ייצוג דיירים- ייצוג של בעלי הדירות בפרויקט נועד להבטיח את זכויותיהם, יחד ובנפרד, קביעת תמורה הוגנת לכל דייר על פי שווי וגודל הנכס שברשותו, תביעה ויישום של אלמנטים שונים הנוגעים לשטחים המשותפים: חדר מדרגות, מעלית, גינה, חניון, שערי כניסה, מערכות אבטחה, אלמנטים של בניה ירוקה: מערכות לאגירת מים, פנלים סולאריים ואחרים. עורך דין פינוי בינוי גם יקפיד על קביעת תנאי פינוי, דיור חלופי, עלויות הובלה, קביעת לוחות זמנים ומשמעויות חריגה מלוחות זמנים, ולמעשה יבטיח כ ההליך יביא לשיפור איכות הדיור ושווי הנכס של הדיירים, תוך פגיעה מינימלית בהם.
  • ייצוג יזמים– היזמים בפרויקט נוטלים על עצמם את עיקר הסיכון, תוך התחייבות לשאת בעלויות, להתנהלות הבירוקרטית ולמיצוי זכויות הבניה האפשריות, כאשר רווחיותם מותנית בהתקדמות הפרויקט, בשמירה על מסגרת תקציבית ובמכירת יחידות הדיור הנוספות במחיר המיועד. עורך דין לפרויקט פינוי בינוי מטעם היזם ילווה אותו משלב בדיקת ההיתכנות וקבלת ההיתרים, במטרה להגן עליו מפני אירועים לא צפויים, תביעות אישיות, חוזים מחייבים החורגים מן המקובל, מתן ערבויות כמתחייב ונדרש בחוק והגנות נוספות.

שלבי עבודה בתהליך פינוי בינוי

הליך פינוי בינוי מתבצע תחת הליך מוסדר ומחייב בחוק. הפניה אל עו”ד פינוי בינוי נדרשת כבר בשלב הראשוני לבחינת ההיתכנות והניסיון לגבש ולקבל הצעות. עורך דין פינוי בינוי ילווה את הדיירים בשלבי פינוי בינוי

להלן עיקרי השלבים

  1. גיבוש נציגות דיירים – קבלת החלטה על נציגות מטעם הדיירים המורשים להתנהל אל מול היזם תוך ייצוג כלל הדיירים בפרויקט.
  2. כתיבת נוסח בקשה להצעות – כתיבת נוסח בקשה המיועד לקבלנים וליזמים, במטרה לקבל מספר הצעות ליישום הפרויקט, תוך חלוקה לאלמנטים והתייחסות למספר נרחב של היבטים- שיאפשר השוואה נכונה בין ההצעות השונות.
  3. סיוע בבחירת יזם – בחינת ההצעות כפי שניתנו על ידי יזמים בעלי עניין, השוואת ההצעות ושיקוף המוצע לדיירים, לבחירת יזם לפרויקט.
  4. ליווי אישי – ליווי אישי של כל דייר, במתן הסבר מפורט הנוגע להיקף הפרויקט והמשמעויות שלו, כמו גם מיצוי הזכויות האישיות על פי הצפוי.
  5. ניהול חוזה – ניהול משא ומתן, כתיבת חוזה וליווי הדיירים בהליך החתימה אל מול היזם.
  6. הכנת תכנית התחדשות עירונית – עבודה אל מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה, בבניית תכנית התחדשות עירונית הכוללת את הפרויקט האמור, ורישום המתחם כמתחם המצוי בפרויקט התחדשות עירונית- פינוי בינוי.
  7. התנהלות אל מול סרבני חתימה – התנהלות אל מול דיירים המסרבים לחתום, ניהול הליכי גישור, הצפת בעיות ומגבלות בניסיונות להגיע להסכמות רחבות באמצעות פתרונות ומשא ומתן, ובמידת ההכרח הגשת תביעת נזיקין כנגד סרבני חתימה ללא סיבה של ממש.
  8. הנעת הפרויקט- ליווי הליך הפינוי, ווידוא קבלת דיור חלופי הולם ותואם את תנאי החוזה.
  9. ליווי וייצוג הדיירים בתקופת הבינוי- התמודדות אל מול החברה היזמית, ספקים, קבלת החלטות, ניהול עיכובים וסוגיות נוספות.
  10. סיום הפרויקט ומסירת הדירות- ליווי תהליך המסירה תוך בחינת יישום תנאי החוזה ברמת הפרט וברמת הכלל.
  11. רישום זכויות – רישום בית משותף ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כחוק.

מהן הזכויות של הדיירים בפרויקט פינוי בינוי?

זכויות הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית מעוגנות בחוק, ונועדו להבטיח קבלת נכס דיור בשווי העולה על שוי הנכס הקיים, חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, הרחבת הנכס ובניית ממ”ד, ביטחון כלכלי באמצעות מתן ערבויות מצד היזם, קבלת מענה חלופי ומספק לדיור, הזכות לייצוג וליווי על ידי עורך דין פינוי בינוי.
זכויות נוספות עשויות להיות ייחודית בהתאם לגיל הדיירים ו/או למגבלות פיזיות או נפשיות החלות עליהן, דוגמת זכויות דיירים בני 75 ויותר:

  • אפשרות לקבלת דירה קטנה יותר בשווי נמוך וקבלת תשלום ההפרש בין שווי המלא של הדירה שיועדה להם למחיר הדירה שתימסר בפועל.
  • פיצול וקבלת שתי דירות בשווי דירת הזכאות.
  • מעבר לדיור מוגן.
  • קבלת פיצוי כספי בשווי דירת הזכאות.

מה ניתן לעשות עם אחד הדיירים מסרב לחתום?

פרויקט פינוי בינוי בא להטיב עם בעלי הדירות, לשדרג את איכות חייהם ושווי הנכס שברשותם. כאשר דייר מסרב לחתום חשוב להבין את הסיבה לכך, ולנסות ככל הניתן להגיע להסכמות תוך מתן מענה ופתרונות לכל מגבלה וצורך. כאשר דייר מגלה סרבנות ללא סיבה של ממש, תוך ניסיון פגיעה באחרים או מיצוי אינטרסים אישיים וסחטנות, ניתן להגיש כנגדו תביעת נזיקין מטעם שאר הדיירים הנפגעים מסרבנותו, פעולה שלרוב משיגה את התוצאה הרצויה בהסכם פשרה.

כמה זמן אורך פרויקט פינוי בינוי?

פרויקט פינוי בינוי עשוי לארוך שנים ארוכות, ונע בין 8-12 שנים החל משלב בדיקות ההיתכנות וההיתרים, ועד לקבלת הדירות החדשות בפועל. לקריאה בהרחבה כמה זמן לוקח פינוי בינוי

האם רצוי להתאגד כל הדיירים יחד או להיות מיוצגים לבד

התאגדות כלל הדיירים תחת ייצוג אחיד תביא להעצמת כוח הדיירים, הן בניהול משא ומתן והן בהתנהלות הבירוקרטית, ותסייע בקידום הפרויקט, קיצור לוחות הזמנים ומיצוי האינטרסים של בעלי הדירות.

מהו שכר הטרחה המקובל?

שכר טרחת עורך הדין המייצג את הדיירים בפרויקט נקבע בתיאום עם הוועד המייצג ואחיד לכל בעלי הדירות. השכר יהווה נגזרת באחוזים ביחס לשווי הדירות הסופי, מה שמביא לאיחוד אינטרסים של עורך הדין המייצג ובעלי הדירות. שכר הטרחה המקובל יעמוד על 1.5-2% משווי הדירה.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט מביא ניסיון רב שנים, ידע ומקצועיות בתחום ההתחדשות העירונית, מספק ללקוחותיו ייצוג מלא מתחילת הדרך, מיצוי מלא של זכויות והגנה על האינטרסים שלהם לאורך כל הדרך, בשקיפות מלאה, בהוגנות ובמסגרת החוק, תוך יכולת מעשית לניהול קונפליקטים ופתרון סוגיות מורכבות אל מול כלל הגורמים המעורבים.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

מידע נוסף

Call Now Button דילוג לתוכן