גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

כמה זמן לוקח פינוי בינוי

התמורה המבטיחה שצפויה להתקבל מהליכי פינוי בינוי של אזורי מגורים וותיקים, מושכת בעלי דירות רבים לבחון את האפשרות ולנסות להבין את מורכבויות ההליך, ההיתכנות והדרישות הבירוקרטיות, כמה זמן לוקח פינוי בינוי ומה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ”א. עורך הדין איל פאר, עורך דין מוביל ומנוסה בתחום הנדל”ן וההתחדשות העירונית, מסביר על שלבי ההליך ולוחות הזמנים הצפויים.

תוכן עניינים

פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא מושג בתחום התחדשות עירונית, המתייחס לפרויקטים הנוגעים לשכונות ולמתחמי מגורים אשר הוכרזו על ידי הרשויות כמיועדים להריסה, לצורך בנייה מחדש והקמת שכונה/מתחם מגורים על פי התב”ע העירונית, ובכפוף לתקנות איכות ובטיחות המצויות בחוק.

פרויקט פינוי בינוי נולד בשנת 1998, כמענה שמספקת המדינה למצוקת הדיור והמחסור בשטחים פתוחים, טיפול בשכונות וותיקות, מרקם עירוני ותשתיות לקויות, ירוד והסיכונים הבטיחותיים הקיימים במגורים בבניינים בני עשרות שנים, שהוקמו על פי תקנות בטיחות ואיכות מיושנות, ואינם מספקים מענה לסכנות רעידת אדמה, מתקפת טילים ואחרות.

תמונה להמחשה של בניין חדש לאחר פרויקט פינוי בינוי

ההכרזה על פינוי בינוי מהווה את יריית הפתיחה לתהליך שיכלול פינוי מרצון של הדיירים הקיימים, השקעה של יזמים בהריסת המבנים ובהקמת מתחמי מגורים ובניינים חדשים על גבי הקרקע, בנייה לגובה לניצול מקסימלי של הקרקע, בתמורה לזכויות בנייה מורחבות ובירוקרטיה מקלה.

במסגרת הפרויקט יזכו בעלי הדירות המפונות לפתרון מגורים זמני הולם, לדירות חדשות בעלות ערך גבוה וחוויית מגורים משודרגת, ללא כל השקעה מצדם ותוך קבלת פטור ממס שבח הנהוג בגין השבחת נכסי נדל”ן בישראל.
ההחלטה על הכרזת אזור מגורים כמיועד לפינוי בינוי מצויה בסמכות משרד הבינוי והשיכון, וניתנת בשיתוף עם הרשות המקומית. קבלת ההחלטה וההכרזה הופכת את בעלי הדירות והנכסים למוציאים לפועל של הפרויקט, באמצעות התקשרות עם יזם/קבלן מבצע, ובכפוף להסכם שנחתם מולו על ידי הוועד המייצג של הדיירים, בליווי עו”ד פינוי בינוי שיגן על זכויותיהם.

סוגי פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי מיושם בהמשך לצו הכרזה הניתן על ידי משרד השיכון. צו זה ניתן להפקה באמצעות מספר מסלולים:

מסלול רשויות מקומיות

המסלול פינוי בינוי אשר מקודם על ידי הרשות המקומית ולבקשתה. במסגרת מסלול זה הרשות המקומית היא זו שמגדירה את השכונות והאזורים המצויים בשטחה כאזורי התחדשות עירונית, ופונה למשרד השיכון והבינוי לצורך ההכרה וההכרזה על האזור כאזור המיועד לפינוי בינוי, על פי דרישות החוק. התכניות לתשתיות, לסוג הבנייה ולמאפייני השכונות החדשות ייכללו בתב”ע העירונית ויהוו את מפת הדרכים ליישום התכנית עם אישורה, באמצעות היזמים שייבחרו על ידי בעלי הנכסים.

מסלול מיסוי

מסלול נפוץ בתחום ההתחדשות העירונית ופינוי בינוי הוא מסלול המיסוי, במסגרתו הבקשה להפקת צו הכרזה ממשרד הבינוי והשיכון היא ביוזמת בעלי הנכסים באזור, או ביוזמת היזם/הקבלן המעוניינים להשקיע בפרויקט. את הבקשה יפנו הגורמים היוזמים ודוחים להליך לוועדה להתחדשות עירונית של הרשות המקומית, וזו תבחן את הנתונים, ובהתאם להשתלבות האזור וייעודו בתב”ע העירונית, תמליץ למשרד השיכון על מתן צו הכרזה לפינוי בינוי לשכונה/למתחם האמור. יישום הפרויקט במסלול זה מעניק לבעלי הנכסים וליזמים הטבות מס משמעותיות.

מסלול תמ”א 38/2

מסלול זה הוא מסלול התחדשות עירונית שאינו במסגרת פינוי בינוי, אולם בשל העובדה שהליך יישומו כולל הריסה של המבנה והקמת בניין מגורים חדש על ידי היזם המשקיע, לטובת בעלי הדירות ותוך הרחבת זכויות בנייה, רבים טועים לשייך אותו למסלול זה.

מסלול תמ”א 38/2 הוא למעשה התפתחות אבולוציונית של מסלול התמ”א המקורי, שכלל השקעה של היזם בחיזוק ובשדרוג של מבנים קיימים, הוספת ממ”ד ומרפסת ושדרוג המרחב המשותף, בתמורה לזכויות הבנייה על הגג. לאורך השנים בהן יושם הפרויקט נולדה ההבנה שהן הבטיחות והנראות של בניין חדש, הן ערך התמורה לדיירים והן הכדאיות של היזם, זוכים לערך מוסף בהליך של הריסה ובינוי מחדש, מה שהביא לקידום תמ”א 38/2 בתחום ההתחדשות העירונית.

להבדיל מפינוי בינוי המתבצע כנגד מתחמי מגורים ושכונות, ומחויב לצו הכרזה מטעם משרד הבינוי והשיכון, השתלבות בפרויקט תמ”א 38/2 דורשת את היתר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וניתנת ליישום כנגד בניין בודד ללא תלות באזור וחובת רישום תב”ע.

כמה זמן לוקח פינוי בינוי?

משלבי התכנון והגשת הבקשה ועד לקבלת המפתח, הליך פינוי בינוי עשוי להתארך כ 10-12 שנים. שלבי פינוי בינוי כוללים את הגשת הבקשה לרשות, העברת הבקשה למשרד השיכון ועד לקבלת צו הכרזה- הליך שצפוי להימשך כשנתיים, מרגע קבלת הצו ועד לעדכון התב”ע, לצד התאגדות הדיירים והבחירה ביזם כ-4 שנים נוספות, הגשת בקשה להיתר בנייה וקבלתו, פינוי הדיירים והריסת המבנים- כשנה וחצי, וביצוע הבנייה של המתחם כולו, לרבות חידוש תשתיות והקמת שטחי ציבור כארבע שנים.

הגורמים המשפיעים על משך הפרויקט

לוח זמנים לפינוי בינוי ומשך הזמן הארוך הצפוי עד לכניסה לדירה המשודרגת בשכונה אורבנית חדשה נתונים בעיקרם לבירוקרטיה מסועפת, אולם מלבד משך הטיפול של הרשויות, קיימים גורמי השפעה נוספים על התקדמות הפרויקט. בין הגורמים המשפיעים על התקדמות פרויקט פינוי בינוי:

  • גיוס והסכמה של הדיירים– פרויקט פינוי בינוי אינו עוסק בבניין אחד, כי אם בשכונות ובמתחמי דיור שעשויים לכלול מאות ואף אלפי בעלי דירות ונכסים, במגוון שכבות גיל ומצב סוציואקונומי, מטרות שונות ותפיסה שונה, מה שעשוי להקשות על התגבשות והגעה להסכמות, ולהשגת הרוב הנדרש לפרויקט שעומד על 66.6%.
  • תכנון– התכנון האדריכלי של המבנה נדרש להביא בחשבון מגוון רחב של שיקולים, בניהם: התב”ע העירונית ומגבלותיה, מיצוי אופטימלי של אחוזי הבנייה ורווחיות הקבלן/יזם, ההתחייבויות כלפי הדיירים, תשתיות ציבוריות ותשתיות מבניות, עמידה בתקנות בטיחות שונות ושיקולים נוספים, העשויים להביא להימתחות שלב זה לאורך זמן.
  • הוצאת היתר בנייה- בשיפוץ מרפסת או הקמת פרגולה ביתית נרשמת המתנה בת חודשים ארוכים לקבלת היתר בנייה מן הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה ברשויות בישראל. קל וחומר כאשר מדובר בהיתר להקמת שכונות ומתחמי מגורים, עתירים בפרטים, אשר עשויים להעלות התנגדויות בקרב בעלי עניין, ומחייבים את הוועדה בבחינה מוקפדת של האינטרס הציבורי אל מול תועלות ההתחדשות העירונית.
  • הבנייה בפועל– בהליכי פינוי בינוי מחויב היזם מלבד כלפי בעלי הדירות גם אל מול הרשות, ונדרש להקמת תשתיות, שילוב של מתקנים ומרחבים ציבוריים, בנייה לגובה למיצוי שטחים ותוך עמידה בתקנות בטיחות מחמירות, דרישות לעירוב שימושים, וכל זאת מכיסו ותוך נטילת סיכון כלכלי, כנגד מכירת הדירות הנוספות בהמשך. הליך זה לבדו עשוי להתארך ולהימשך מספר שנים.

 

כיצד ניתן לקדם ולזרז הליכי פינוי בינוי?

עורך הדין אייל פאר אשר ליווה פרויקטים ארוכים ומורכבים בתחום ההתחדשות העירונית, מצביע בגאווה על פרויקט פינוי בינוי אשר כלל את דיירי ברנר 20-30 בחיפה, כדוגמא להליך אשר התקדם ביעילות, בזכות שיתוף פעולה פורה של נציגות הדיירים במתחם, עם עורכי הדין המלווים ועם היזם המשקיע.

בחירה בנציגות דיירים טובה ומחויבת, אשר משרתת את האינטרס של כלל הדיירים, ויחד עם זאת מביאה ראייה ריאלית ונכונות לשיח ולהגעה להסכמות שישרתו את כלל הצדדים- עשויה להוות את ההבדל בין הצלחה לבין סחבת וכישלון של הפרויקט.

ליווי משפטי של עו”ד פינוי בינוי מנוסה, המכיר לעומק את ההליכים, הרשויות ודרכי הטיפול והקידום יסייע אף הוא, וכמובן בחירה ביזם הוגן, מקצועי ומנוסה בתחום ההתחדשות העירונית, ויצירת שיתוף פעולה בין כלל המעורבים.

עורך דין אייל פאר מביא ניסיון רב שנים בתחום הנדל”ן, מוניטין מקצועי וטיפול יעיל ומוכח בפרויקטים מורכבים של פינוי בינוי, תמ”א 38/2 ואחרים, לרבות סיוע בגיוס רוב ומינוי נציגות, תוך הגנה על הזכויות והאינטרסים של כלל בעלי הנכסים לאורך הפרויקט כולו, מתחילתו ועד סופו.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

Call Now Button דילוג לתוכן