גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

ייצוג דיירים בפינוי בינוי

הליכי פינוי בינוי הם הליכים מורכבים בירוקרטית ומשפטית, ומתנהלים אל מול עשרות ולעתים מאות בעלי זכויות במתחמי דיור משותפים. ייצוג דיירים בפינוי פינוי באמצעות עורך דין מטעם הדיירים, מיועד להבטיח את ייצוג האינטרסים של הדיירים, וחשוב במיוחד להקפיד על ייצוג נפרד מעורך הדין המייצג את הקבלן/יזם לקידום המיזם ולהגנה על זכויות בעלי הדירות והנכסים בפרויקט.

תוכן עניינים

פינוי בינוי הוא מיזם מתחום ההתחדשות העירונית ומקודם על ידי המדינה, המטרה להביא להגדלת היצע נכסי הדיור, לשיפור ולשדרוג המרקם העירוני בשכונות וותיקות, ולהחלפת מבנים ישנים ורעועים במבנים חדישים העומדים בדרישות ובתקני בטיחות ויציבות עדכניים.

מיזמי פינוי בינוי עוסקים בהריסה של מבנים והקמת מבנים חדשים תחתם, לחידוש של מבנים, מתחמי דיור ושכונות. בסיס המיזם הוא בהשקעה של היזם במימון העבודות והבינוי, בתמורה לקבלת זכויות על הקרקע מבעלי הדירות, ולהרחבת אחוזי הבנייה על הקרקע על ידי הרשויות, במטרה להגדיל את היצע יחידות הדיור ולגזור את הרווח ממכירת הדירות הנוספות.

השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם
 או צרו קשר בטלפון 072-3975310

עורך דין אייל פאר- ייצוג דיירים בפינוי בינוי

סוגי פינוי בינוי

מסלולי פינוי בינוי נשענים על צו הכרזה על מתחמי מגורים ושכונות, שמיועדים לפינוי בינוי. המסלולים מתייחסים למעשה לגורם היוזם את ההליך, ומביא להפקת צו ההכרזה הנדרש:

מסלול רשויות מקומיות

פינוי בינוי בקידום הרשות המקומית מתבצע באמצעות הגדרת האזור כמיועד לפינוי בינוי וייעודו מגורים על פי התב”ע העירונית, ופניה של הרשות אל משרד השיכון והבינוי בבקשה לצו הכרזה. במסלול זה עם מתן צו ההכרזה הרשויות מתחייבות למימון ולקידום ההליך והפרויקט כחלק מן האינטרס הציבורי והמקומי.

מסלול מיסוי

מסלול מיסוי הוא מסלול המקודם על ידי הדיירים ובעלי הנכסים באזור המיועד, ו/או ביוזמת הקבלן/יזם המעוניין בקידום הפרויקט. הפניה מתבצעת על ידי היזם ו/או נציגות הדיירים בשכונה או במתחם, המלווים על ידי עורך דין מקרקעין, למשרד הבינוי והשיכון, בבקשה להכיר באזור האמור כאזור המיועד לפינוי בינוי ולהפיק צו הכרזה עבורו.

על היוזמים לפנות במקביל באמצעות עורך דין פינוי בינוי מייצג אל הוועדה המקומית להתחדשות עירונית ברשות, לבחינת מעמד האזור על פי התב”ע העירונית, לצורך קבלת המלצה ואישור כי אזור זה אכן רשום בתב”ע העירונית או צפוי להירשם כאזור מגורים הצפוי להתחדשות עירונית.

מסלול זה מחייב התקשרות עם יזם/משקיע הנוטל על עצמו את המחויבות לביצוע ולמימון הפרויקט, ובמעמד היישום שלו כולל הטבות מס משמעותיות ליזם ולבעלי הדירות הזוכים להשבחת הנכסים.

מסלול תמ”א 38/2

מסלול תמ”א 38/2 הוא מסלול התחדשות עירונית שאינו כפוף לבירוקרטיה החלה על מסלולי פינוי בינוי, אולם עוסק אף הוא בפינוי הדיירים מן המבנה, הריסה המבנה והקמת בניין חדש ומחוזק תחתיו.

בדומה לפרויקטים בתחום פינוי בינוי, גם מסלול תמ”א 38/2 משלב בין השקעת היזם בתמורה לזכויות על הקרקע ולהגדלת אחוזי הבנייה המותרים, כאשר בעלי הנכסים נהנים מקבלת דירות חדשות, גדולות יותר, הכוללות ממ”ד ותוספות, ובניין מגורים חדיש ובטיחותי. 

מסלול זה ניתן ליישום על גבי בניין משותף יחיד, ואינו עוסק בשינויים בתב”ע ובמתחמים ושכונות מגורים באופן כוללני.

התחדשות עירונית במסלול תמ”א 38/2 מתבצעת באמצעות הסכם בין בעלי הדירות במבנה אל מול היזם ובכפוף להיתר הרשות המקומית, ללא צורך בהכרזה/היתר משרד השיכון.

כל הסיבות והיתרונות להשתלב בפרויקט פינוי בינוי

הליך של פינוי בינוי עשוי לארוך שנים ארוכות, כולל פינוי של הדיירים לדיור חלופי וכפוף להליכים בירוקרטיים מסועפים ומחייבים. לא אחת דיירים ובעלי נכסים נרתעים וחוששים מעצם הכניסה להליך, ומסיכונים כאלה ואחרים. יחד עם זאת, היתרונות הרבים שמביא הטמונים בפרויקט, לצד ההגנה שמספק ייצוג דיירים בפינוי בינוי על ידי עורך דין מקרקעין מנוסה מטעמם, מיועדים להבטיח את מימוש האינטרסים של בעלי הנכסים על הצד הטוב ביותר.

היתרונות בפינוי בינוי:

  • שיפור איכות החיים והמגורים לטווח הארוך- קבלת נכס חדש, משודרג, בטוח ואיכותי בסטנדרטים גבוהים- ללא השקעה כספית.
  • הגדרת שטח הנכס- הפרויקט מתבצע תחת תקנות מחייבות במסגרתן זוכה כל דירה לתוספת שטח באמצעות ממ”ד, ולרוב כחלק ממשא ומתן גם מרפסת פתוחה.
  • שיפור ושדרוג סביבת המגורים והתשתיות הציבוריות במתחם/שכונה.
  • כלל העלויות לרבות עלויות ייצוג דיירים בפינוי בינוי, עלויות פינוי ומגורים- מושתות על היזם/המשקיע ומוסדרות בחוזה.
  • עלייה משמעותית של שווי הנכס במכירה ובהשכרה.
  • פטור ממס שבח הניתן כהטבה לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. משמעות הפטור: במקרה של מכירת הדירה לאחר הפרויקט בעל הנכס לא יחויב במס הנהוג על הרווח שנוצר כתוצאה מהשבחת הנכס.
  • פתרונות ומענה לדיירים מבוגרים, בעלי מוגבלויות ובעלי קשיים אחרים המקשים את השתלבותם בפרויקט.

מדוע לשכור עורך דין לייצוג דיירים בפרויקט פינוי בינוי ולא להסתייע בעורך הדין מטעמו של היזם

חשוב לזכור כי היזם אשר מתעתד להשקיע הון רב בפרויקט, ומעמיד עורך דין פינוי בינוי אשר מייצגו, חותר לגייס את הסכמת הדיירים ובעלי הנכסים, במטרה להפיק רווח כלכלי כמענה להשקעתו. בכניסה לעובי הקורה, נמצא כי האינטרסים הכלכליים של היזם במקרים רבים יתנגשו עם האינטרסים של הדיירים, בכל הנוגע לתמורה, להגנות ולביטחונות ולמעטפת השירותים הניתנת לדיירים.

ייצוג דיירים בפינוי בינוי על ידי עורך דין עצמאי ונפרד יבטיח הגנה מלאה על הזכויות והאינטרסים שלהם, וכן הארת סוגיות, שאלות וסעיפים חשובים, שבעלי הנכסים אינם מודעים כלל לקיומם ולחשיבותם.

חשוב לדעת כי החוק מחייב ייצוג דיירים בפינוי בינוי על ידי עורך דין עצמאי ונפרד ולא בייצוג משותף מטעם היזם ו/או המשקיע. יחד עם זאת, במקרים רבים היזם אשר אמון גם על התשלום לעורך הדין המייצג של הדיירים, יציע עורך דין מייצג מטעמו, בטענה כי בזכות ההיכרות המוקדמת הדבר יסייע בקידום ההליך כולו. להצעה מסוג זה מומלץ לסרב, ולהעמיד עורך דין נטול פניות, היכרות או קשר מוקדם עם היזם או על מי מטעמו.
מומלץ שלא לבסס את הבחירה בעורך דין מייצג על המלצת היזם, לאתר עורך דין מקרקעין מומלץ באופן עצמאי, ולבחון את התאמתו על בסיס ייעוץ מוקדם ובחינת המוניטין שלו לצד החיבור והמחויבות שלו לדיירים/לבעלי הנכסים.

תפקידו של עורך דין בייצוג דיירים בפינוי בינוי

תפקידו של עורך הדין פינוי בינוי המייצג את הדיירים מתחיל הרבה לפני שלב עריכה וחתימה על חוזה אל מול היזם, וככל שישתלב מוקדם יותר בפרויקט, כך תועלתו לדיירים ולקידום הפרויקט תהיה גדולה יותר.

מעטפת השירותים של עורך הדין המייצג תכלול מגוון פעולות:

  1. מתן מענה משפטי, הסברים, שיקוף אפשרויות, משמעויות וסיכונים לדיירים ובעלי הנכסים.
  2. סיוע בבחירת יזם- בחינת מוניטין, משאבים, ניסיון ובדיקות רקע בטרם התקשרות.
  3. קידום ההליכים מול רשויות מקומיות, מוסדות ממשלתיים, וועדות וניהול בירוקרטי.
  4. סיוע בהתאגדות ובמינוי וועד מייצג המוסכם על הדיירים.
  5. ניהול ישיבות דיירים, ליווי, מענה לאתגרים ולמגבלות.
  6. התנהלות מול דיירים סרבנים ומניעת “תקיעות”.
  7. ניהול משא ומתן, עריכת חוזה אל מול היזם באופן שמייצג את ההסכמות, ההגנות והאינטרסים של הדיירים.
  8. ווידוא העמדת בטחונות מתאימים של היזם.
  9. הטמעת סעיפים המבטיחים מענה לדיירים בכל שלבי ההליך: יישום ומימון הפינוי, דיור חלופי, לוחות זמנים.
  10. ליווי ההליך מתחילתו ועד לסיום הפרויקט, רישום הדירות בטאבו וקבלת המפתח.

עורך דין אייל פאר, עורך דין מקרקעין ונדל”ן, מתמחה בחיווי וייצוג דיירים בהליכי פינוי בינוי וקידום יעיל, אחראי ומקצועי של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

מידע נוסף

אזורי שירות (עיקר הפעילות שלנו היא בצפון, אולם במקרים מסויים תוכלו לקבל ליווי וייעוץ משפטי במקומות נוספים בארץ. בדקו איתנו)

Call Now Button דילוג לתוכן