גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

שלבים בפרויקט פינוי בינוי

ההתחדשות העירונית מאפשרת לבעלי דירות ישנות לשפר את איכות המגורים בצורה ניכרת ולהעלות את ערך הנכס, אולם הדרך לשם עשויה להיות ארוכה ומאתגרת. חשוב להכיר את כלל הסיכונים והאתגרים, שלבים בפינוי בינוי החל מן ההתקשרות עם היזם וכלה בקבלת הנכס, ואת הדרך להגנה על זכויותיכם כדיירים בתהליך.

פינוי בינוי הוא פרויקט אשר מקדמת המדינה והרשויות המקומיות, אשר מטרתו הוא חידוש של שכונות מגורים באמצעות סילוק בנייני מגורים ישנים אשר נבנו תחת תקני בטיחות רופפים ובסטנדרטים נמוכים, לטובת בנייה מחדש של בנייני מגורים חדישים, הנותנים מענה לצרכי המיגון והבטיחות מפני רעידות אדמה, מתקפות קונבנציונליות ואחרות, בהתאם לחוק.
פרויקט פינוי בינוי מבוסס על חוזה בין בעלי הדירות בשכונה/מתחם מגורים, לקבלן/יזם, ובתמיכת המדינה.
במסגרת הפרויקט מתקיימת השקעה של יזמים וקבלנים בענף הבנייה, אשר לוקחים על עצמם את האחריות ליישום הפרויקט, ונושאים בכלל העלויות, החל מעלויות התכנון והנפקת ההיתרים, פינוי הדיירים למקומות דיור חלופיים ועבודות ההריסה והבנייה בפועל.

תמונה להמחשה שלב התוכניות הינו חלק משלבים פינוי בינוי

במסגרת הפרויקט יגדיל הקבלן המבצע את היקף יחידות הדיור בכל מבנה, באמצעות בניית קומות נוספות. זאת בזכות מדיניות ממשלתית, הקלות מס וקבלת היתרי בנייה מן הרשות המקומית- המאפשרות את הגדלת אחוזי הבנייה הקיימים. הנכסים הנוספים הללו יהוו למעשה את שכר טרחתו של היזם המשקיע בעת מכירתם.

 בעלי הנכסים והקרקע אשר מעניקים לקבלן/יזם את הזכויות ומתקשרים בהסכם עמו, ייהנו מדירות חדשות, גדולות יותר ובעלות ממ”ד ומרפסת בבניין החדש שיוקם, כאשר בהתאם להסכמות שהושגו במשא ומתן בין הצדדים ייתכנו גם תועלות והטבות נוספות.

תוכן עניינים

כל השלבים בדרך לפרויקט פינוי בינוי

שלב 1 - בדיקת התאמה והיתכנות

על מנת לחתום הסכם אל מול יזם, נדרשת הכרזה של רשויות התכנון על האזור כולו כאזור התחדשות עירונית המיועד לפינוי בינוי. הכרזה כזאת מתבצעת על ידי משרד השיכון ובשיתוף הרשות המקומית, בהתאם לעמידה בתבחינים הנוגעים לגיל המבנים, איכותם, הסיכונים והתב”ע העירונית.

יזם המעוניין להשתלב בפרויקט יבצע בדיקת היתכנות בהתאם לתבחינים אל מול הרשויות. גם עו”ד פינוי בינוי מטעם הדיירים יוכל לבצע בדיקה כזאת ולחתור לתמיכת הרשויות ולהכרזה על השטח לצרכי התחדשות עירונית.

בהתאם להיתכנות יידרש בשלב זה גיוס רוב בן 80% מבעלי הדירות, לאחר הבנת המשמעויות והזכויות של כל בעל נכס, ומינוי וועד מייצג. בשלבים אלו מומלץ לגייס עו”ד מקצועי המתמחה בנדל”ן בדגש על פינוי בינוי, ויסייע לדיירים לגיבוש ההסכמות, בחירת המייצגים וקידום התהליך.

שלב 2- בחירה ביזם

אזורים המיועדים ומורשים לפינוי בינוי ימשכו אליהם יזמים משקיעים, שכן אלה נהנים מאפשרות בנייה ללא תשלום בגין הקרקע, וכן אפשרויות בנייה מוגדלות המעניקות להם בעלות על 2 דירות חדשות בגין כל דירה שתיבנה לטובת בעלי הנכסים. בעת בחירת היזם דיירים רבים נוטים להכריע בהתאם להבטחות היזם ולתמורה אפשרית, בהמלצת עורך הדין אייל פאר, נכון יהיה לבסס את בחירת היזם על פי איתנות פיננסית והצגת הביטחונות שביכולתו להעמיד, פרמטרים שנועדו להבטיח את יכולתו להשלים את הפרויקט במלואו, בהתאם לתנאי החוזה. פרמטרים חשובים נוספים הם ניסיונו של היזם בפרויקטים מן הסוג האמור, בדיקת רקע אישית ומקצועית, וכמובן הנכונות והתמורה המוצעת בהליך משא ומתן.

שלב 3- חתימה על חוזה התקשרות בעלי הנכסים מול היזם

עם ההחלטה על היזם אשר מקובלת על הדיירים והגעה להסכמות עקרוניות, יש להסדיר את התהליך באמצעות חתימה על חוזה מחייב. הליך זה מחייב ליווי של עו”ד פינוי בינוי מקצועי, אשר יעגן בהסכם את התמורות המובטחות לחללים המרכזיים ולדירות באופן פרטני, התייחסות לתמורות הנוגעות לתהליך: מימון העלויות המשפטיות והאגרות, מימון עלויות פינוי ומגורים חלופיים, סטנדרט הבינוי והמפרטים, לוחות הזמנים לביצוע, פיצוי בגין עיכובים והפרות ועוד.

אייל פאר, עו”ד פינוי בינוי מנוסה, מציע לעגן בחוזה את התמורה לה יזכה כל בעל נכס, תוך קביעת שוויון במפתח התמורה בהתאם לגודל/שווי הנכס המקורי, ויצירת מנגנון שקיפות מלאה.

שלב 4 - חתימה על חוזה התקשרות בעלי הנכסים מול היזם

הגשת תכנית הבנייה והמסמכים הנדרשים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית, ובהמשך לאישורה להשתלבות התכנית בתב”ע העירונית הגשתה לוועדה המחוזית, והוצאת היתר בנייה לפרויקט. פעולות אלו יהיו באחריות היזם/הקבלן המבצע, ויהוו תנאי חוזי להתקדמות הפרויקט.

שלב 5- פינוי הדיירים לדיור חלופי

קבלת היתר הבנייה יהווה את יריית הפתיחה המאפשרת את תחילת העבודה בפועל, ולאחר קבלתו יפונו הדיירים להסדר מגורים חלופי הניתן על ידי היזם ומטעמו, או לחילופין לחלופות דיור לבחירתם כנגד קבלת פיצוי נכספי מוסכם. עזיבת הדירות ופינוי הדירות יתבצעו באחריות הדיירים, בהתאם להסכמות וללוחות הזמנים שנקבעו בחוזה.

שלב 6- הריסה ובנייה

בתקופה הבאה הפרויקט יקודם על ידי היזם, בעבודות הריסה ופינוי, הכנת הקרקע והקמת שלד, עד להשלמת הבנייה, בכפוף למפרטים ולסטנדרט המוסכם ובכפוף לחוקי הבנייה. ככל שיתקדם הפרויקט ייתכן שהדיירים יידרשו לבחירת אלמנטים עיצוביים, חיפויים, מטבח וכדומה. עם סיום הפרויקט יהיה הקבלן אחראי על הנפקת טופס 4 המתיר להשיב את הדיירים לביתם.

שלב 7- סיום ואכלוס הדירות

בדומה לקבלת מפתח ברכישת דירה, יהיו הדיירים ובעלי הנכסים רשאים לבצע בדק בית, להצביע על ליקויים הנדרשים לתיקון, לקבלת המפתחות ולהסדרת הרישום בטאבו.

אייל פאר, עורך דין נדל”ן בעל ניסיון רב בפרויקטים של התחדשות עירונית, מלווה פרויקטים רבים ומייצג דיירים בדרך לשיפור איכות החיים והעלאת שווי הדירות, תוך טיפול בהתנגדויות ובסוגיות מורכבות, התנהלות מול רשויות, ניהול משא ומתן ומיצוי זכויות מלא לטובת מיוצגיו.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

Call Now Button דילוג לתוכן