גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

הסכם מכר דירה

הסכם מכר דירה הוא חוזה כתוב ומחייב בין בעל הנכס-המוכר לבין המבקש לרכוש את הנכס- הקונה, אשר מנוסח על ידי עורך דין נדל”ן, ומפרט סעיפים והיבטים שונים בעסקה, בהתאם לנדרש בחוק ובכפוף לחוק החוזים ולחוק המקרקעין גם יחד. בשונה מתחומים אחרים בהם ניתן לכרות חוזה בדרכים שונות, לרבות חוזה בעל פה, ענף המקרקעין מחייב עריכת חוזה מכר דירה כתוב וכתוב כחוק, בכל עסקה וכתנאי לקבלת תוקף חוקי לעסקה.

תוכן עניינים

הבסיס להסכם מכר דירה

עריכת הסכם מכר דירה תתבסס על שני חוקים מספר החוקים של מדינת ישראל:

  • חוק החוזים- חוק החוזים בא להסדיר את דיני עריכת החוזים והתוקף הניתן להם בישראל, ומתייחס למועדים סבירים לקיום החוזה וחריגה מהם, מחויבות הצדדים לקיום החוזה וסוגיות של נסיגה מחוזה ו/או אי קיומו, החובה לעריכת החוזה מדעת, בתום לב, מרצון חופשי וללא כפיה, סחיטה או לחץ אחר, פגמים בחוזה ואכיפה שלו.
  • חוק המקרקעין– חוק המקרקעין הוא חוק העוסק במקרקעין לסוגיו בישראל, ובא להסדיר סוגיות הנוגעות לרישום ובעלות על מקרקעין, אחזרה במקרקעין, זכויות שימוש, זכויות העברה, מכירה, רכישה והעברת בעלות, שיתוף מקרקעין, מעמד הקרקע וסוג הבעלות עליה.

 

תמונה להמחשה חתימה על הסכם מכר דירה

הסכם מכר דירה מיועד להסדיר הליך קניית דירה/מכירת דירה, באמצעות הסכם מפורט המבוסס על שני החוקים הללו, ונערך באמצעות עורך דין נדל”ן מנוסה ובקיא בתחום.

בדיקות שחשוב לבצע לפני חתימה על חוזר מכר דירה

עם מציאת הנכס המתאים לרכישה, והגעה להסכמה עקרונית אל מול מוכר הנכס, מומלץ לפנות אל עורך דין קניית דירה המלווה רוכשים בהליך, ומיומן באיתור מגבלות, חריגות, תנאי רישום וחבויות, עוד בטרם עריכת החוזה וכתנאי להתקדמות העסקה.

חשיבותן של הבדיקות הללו בידי עורך דין מיומן ומנוסה בתחום הנדל”ן, היא חשיבות מכרעת בשל העובדה שחוזה מכר הוא חוזה מחייב ובעל תוקף משפטי. נסיגה מחוזה כזה לאחר החתימה עליו עשויה להיות מורכבת ולכלול סנקציות כלכליות כבדות והפסד כספי על מי שיבחר לעשות זאת. גם במקרים של גילוי מידע בדיעבד הנוגע לנכס, לא בהכרח ניתן יהיה לזכות בכרטיס יציאה מן החוזה, וזאת בשל העובדה שהחוק רואה בחובתו של רוכש הנכס לבצע את כלל הבדיקות הרלוונטיות הנדרשות לגביו, בטרם קבלת ההחלטה וחתימה על חוזה מכר דירה מחייב.

 

בין הבדיקות הנדרשות ומבוצעות על ידי עורך דין נדל"ן מטעם רוכש הנכס

  • התאמה בין רישומי הנכס ברשות המקומית לבנייה בפועל, ללא חריגות בנייה.
  • רישום הנכס ברשות מקרקעי ישראל ובטאבו
  • הנכס בבעלות המוכר וללא מגבלת מכירה
  • קיום שעבוד, עיקול או הערות אזהרה לגבי הנכס
  • קיום הליך משפטי הנוגע לזכויות הבעלות על הנכס

חשוב לציין כי בין הבדיקות הללו, ייתכנו רישומים ומגבלות שאין בהכרח משמעותם שלא ניתן לקיים את עסקת המכר, דוגמת: מכירת דירה על ידי יורשים, שעבוד נכס לבנק בשל משכנתא קיימת של המוכר ונסיבות נוספות.

איתור של רישומים ומגבלות אלו באופן מוקדם על ידי עורך דין מיומן, יסייע בעריכת חוזה מכירת דירה המביא בחשבון את הללו ומגן על האינטרסים של הקונה באמצעות סעיפים בחוזה ובטחונות, להסדרת הרישומים וההליך, וכתנאי לביצוע העברות ותשלומים בפעימות ובהתאם להסדרה החוקית של הרישום.

מה הם הסעיפים העיקריים שחשוב לכלול בהסכם מכר דירה

המכר - פרטי הנכס

סעיף המכר הוא הסעיף המתייחס לדירה. סעיף זה יכלול את כלל פרטי הנכס, החל מכתובת הנכס, גוש וחלקה, גודל הנכס, מצב הנכס, רישום הנכס וחבויות חוקיות הנוגעות לו דוגמת: קיום שיעבוד או הערת אזהרה, הימצאות שוכרים בנכס כנגד חוזה שכירות קיים, משמעותו ותוקפו, הצהרה על זכויות המוכר בנכס ואי קיום של בעלים/בעלי זכויות נוספים.

הצהרות והתחייבויות המוכר

בסעיף זה מצהיר מוכר הנכס על התחייבותו להעביר את הנכס, בהתאם לקיום תנאי חוזה מכר דירה אל הקונה, ובכפוף לעמידתו בתנאי התשלום המוסכמים.

מוכר הנכס מצהיר בסעיף זה על זכויותיו המלאות בנכס לרבות זכויות מכירה, מתחייב לבעלות חוקית מלאה על הנכס ולאי קיום תביעות והסתייגויות חוקיות התלויות כנגדו בנוגע לנכס, למצב רישום הנכס- סילוק הלוואות ושעבודים במידה וקיימים, וכן לשמירה על מצב הדירה במצבה הנוכחי, כפי שנבדקה ונמצאה על ידי הקונה כמתאימה לצרכיו. המוכר גם מצהיר על אי חבויות בגין הנכס, וכן על תקינותן של מערכות ותשתיות אשר אינן גלויות לעין בניהן מערכות הצנרת והאינסטלציה, החשמל והגז.

בנוסף לזאת מצהיר המוכר כי אינו יודע/חתום על תכניות לשינוי, שיפוץ או חידוש של הנכס, מול כל גורם, אשר כרוכות בעלויות או משמעויות אחרות שעשויות לחול בעתיד על הרוכש.

חשוב לציין: במידה ומדובר בדירה המצויה בבניין המיועד להתחדשות עירונית (פינוי-בינוי, תמ”א 38, תמ”א 38/2) מעמד הבניין והשלב התכנוני בו הוא רשום יפורטו תחת סעיף זה.

סעיף חשוב נוסף הוא חובת המיסוי החלה על המוכר בשל מכירת הנכס. מיסוי מקרקעין החל על מוכר הנכס הוא מס שבח, הנגזר מעליית שווי הנכס בתקופה שבין הרכישה שלו למכירתו. מס שבח נקבע בצורה מדורגת, מאפשר הפחתת הוצאות השבחה וכולל סעיפי פטור והקלות שניתן לממש על פי חוק. על המוכר לברר בירור מוקדם חבות זאת והקלות אפשריות, ולכלול את מחויבותו לתשלום המס או זכאותו לפטור ממס שבח במסגרת הסכם מכר דירה.

הצהרות והתחייבויות הקונה

במסגרת סעיף זה מצהיר קונה הנכס על נכונותו ועל יכולתו לרכוש את הנכס, בסכום המוסכם בין הצדדים, בזכות הון אישי או בשילוב עם הלוואת דיור- משכנתא.

הצהרת הקונה כוללת הצהרה על כוונת הקונה ויכולתו להעביר את הנכס על שמו כחוק, ברישומי המנהל והטאבו ואל מול כל גורם רשמי הנדרש בחוק, ללא מגבלה.

תחת סעיף זה הקונה מצהיר גם כי בדק את מצב ואיכות הנכס, וזה מוסכם ומקובל עליו במצבו הנוכחי.

הקונה מתחייב לתשלום מס רכישה, מס הנדל”ן החל על רוכשי נכסי נדל”ן בישראל, בהתאם לחבותו הנקבעת על פי מדרגות מס ובהתאם לעלות הנכס ולנכסים אחרים המצויים בבעלותו.

התמורה

סעיף התמורה בהסכם מכר דירה מתייחס להסכמות הנוגעות לעלות הנכס אותה מתחייב הקונה להעביר למוכר, לוחות הזמנים, פעימות התשלום וסכום כל תשלום, ביטחונות הניתנות למוכר הנכס במהלך העסקה ועד להשלמתה. סעיף זה מצריך תכנון מוקדם של המוכר, בהתאם להון העומד לרשותו, טווח הזמן הנדרש לגיוס ההון, תלות במכירת נכס קיים ואלמנטים נוספים.

בעסקאות קניית דירה מקובל לחלק את התשלום לשלוש פעימות:

  • פעימה ראשונה המהווה מקדמה הניתנת במעמד החתימה על ההסכם.
  • פעימה שניה המתבצעת לאחר 30 יום, המאפשרים לקונה את גיוס המשכנתא וההון, ומיועדת לאפשר למוכר לסלק התחייבויות קיימות בגין הנכס ולנקות את רישומי הנכס מחבויות ושעבודים.
  • פעימה שלישית לסילוק יתרת התשלום, עם הסדרת הרישום והעברת הבעלות בפועל וקבלת המפתח.

 

במקרים מסוימים בהם מסירת הנכס עשויה להתעכב מסיבות שונות ו/או תלויה בגורמים נוספים, נהוג לקבוע סכום לתשלום המועבר על ידי הקונה לקרן נאמנות, ומועברת למוכר הנכס על תנאי השלמת הליך ההעברה במלואו.

מיסים ואגרות

פרק המיסוי והאגרות בחוזה המכר יתייחס לחלוקה ולחבות תשלום האגרות והתשלומים בגין הנכס בתקופה שבין כריתת החוזה ועד להעברת הבעלות. הסעיף יכלול התייחסות לתשלומי וועד בית, ארנונה ומים, ותשלומי חשמל. ככלל, ההסדר ההוגן והמקובל הוא הטלת כל התשלומים שנוצרו בגין הנכס עד ליום העברת הבעלות על המוכר, בעוד שכל התשלומים שנוצרו לאחר העברת הבעלות, יהיו באחריות הרוכשים, אולם כל הסדר המוסכם על הצדדים בסעיף זה יהיה קביל.

מסירת החזקה- מסירת הנכס לידי הקונה

פירוט מועד מסירת החזקה בנכס לידי הקונה, לרבות במקרים בהם מתגוררים שוכרים בנכס והעברת חוזה השכירות ותשלומי השכירות לטובת הקונה במידה וקיים חוזה כזה.

פירוט מעמד העברת הבעלות והתנאים לקיומו, לרבות סילוק התשלומים כפי שפורט, העברת רישומים אל מול רשויות והסדרת העברת הבעלות.

הפרת הסכם ופיצוי מוסכם

סעיף זה יתייחס להפרות של ההסכם על ידי מי מן הצדדים, יקבע מה הן החריגות מן ההסכם המהוות הפרה משמעותית ומה הם הסעיפים שהפרתם היא בבחינת עיכוב ותנאי בירוקרטיה קבילים, וכן יתייחס לאפשרויות החוקיות העומדות בפני כל אחד מן הצדדים במקרה של הפרה מהותית, מאי קיום מחויבויות הנוגעות לקידום העסקה, תביעת פיצוי מוסכם מראש, ועד לביטול החוזה. במרבית המקרים הפרה אשר תביא לביטול ההסכם תטמון בחובה גם פיצוי וקנס כספי מהותי לטובת הצד הנפגע.

מסמכים נדרשים לצורך עריכת הסכם מכר דירה

חוזה המכר שואב את התוקף המשפטי מכורח אימות ההצהרות של הצדדים בעסקה, באמצעות דרישה למספר אסמכתאות נלוות:

  • נסח טאבו עדכני ו/או אישור זכויות רשמי בגין הנכס
  • שטרות מכר בנקאיים
  • הצהרה על רכישת זכויות במקרקעין
  • בקשה לפטור/הסדרת מס שבח בצירוף אסמכתאות נדרשות ובהתאם לנסיבות.
  • הצהרת רכישה להסדרת מס רכישה
  • בקשה לרישום הערת אזהרה על שם הקונה

ייפוי כוח

עסקאות מכר והסכמי מכר לדירה הם הסכמים מורכבים, אשר יישומם מצריך לא מעט התנהלות בירוקרטית, היכרות עם הענף ורשויות החוק ומקצועיות. בעסקאות אלו נכון להסתייע בגורם מקצועי, הן באמצעות עורך דין מכירת דירה המלווה את המוכר, והן באמצעות עורך דין קניית דירה המתמחה בליווי הליך קניית דירה וייצוג של רוכשי נכסים. לצורך זה יש להסדיר מסמכי ייפוי כוח המעניקים לעורכי הדין את סמכויות הטיפול והביצוע בבירוקרטיה הנדרשת ובהסדרת הרישומים, ותקף עד לאחר השלמת העסקה בפועל.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, הוא משרד וותיק, המעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה ייעודית ומקצועית לטיפול בעסקאות נדל”ן, מלווה קונים ומוכרים בעסקאות מכר דירה החל משלבי הבדיקה וההיתכנות ועד לניהול משא ומתן, עריכת חוזים ויישומם בפועל, עסקאות מורכבות והתחדשות עירונית, ומגוון שירותים נוספים. צוות המשרד פועל תחת סטנדרטים מקצועיים קפדניים, מעניק ליווי אישי ונגישות לכל לקוח, ופועל לשמירה על אינטרס לקוחותיו במסגרת החוק בצורה מלאה.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

Call Now Button דילוג לתוכן