גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

עורך דין למכירת דירה

העסקה החשובה ביותר בחייו של אדם אחרי רכישת הדירה הראשונה הוא מכירתה. בין אם על מנת לרכוש נכס גדול יותר ובין אם בנסיבות אחרות. לאור מורכבותה של העסקה, לא ניתן לעשותה ללא ליווי של עורך דין למכירת דירה, שבמסגרת עבודתו יבצע עבורכם בדיקות מקדמיות, תכנון מס, ניסוח הסכם ולבסוף העברת הזכויות בנכס. לכן, במידה וברשותכם נכס שתרצו למכור, הנה כמה דברים שתרצו לדעת.

תוכן עניינים

עורך דין רכישת דירה

עורך דין לענייני מכירת דירה הוא אדם שמתמחה בדיני המקרקעין ובתוכם ביצוע עסקאות מכר ורכישה של נכסי נדל”ן. תפקידו של עורך הדין הוא ללוות את בעל הנכס החל משלב איתור הנכסים, דרך הבדיקות הרלוונטיות, איתור בעיות אפשריות טרם ביצוע העסקה וקביעת מנגנוני הגנה על מנת שזכויותיו של מוכר הנכס לא יפגעו. כל זאת, יחד עם מקסום הפוטנציאל הכספי והרווח של המוכרים מן העסקה בין היתר באמצעות תכנון מס מיטבי.

לאור הסיכון שנובע מתהליך והיקף העסקה, פנייה לעורך דין הינה שירות הכרחי בין אם אתם מוכרים דירה ובין אתם קונים שכן גם ברכישת נכס תזדקקו לשירותיו של עורך דין שיוכל לטפל בתהליך קניית הדירה.

עורך דין אייל פאר

מה תפקידו של עורך דין מכירת דירה?

תפקידו של עורך דין מכירת דירה מגוון וכולל בין היתר בדיקה מקיפה הן של השעבודים והן של הזכויות שעומדות למוכרי הדירה במרשמים השונים יחד עם בדיקתם של הקונים ואיתור בעיות אפשריות. בתוך כך, ניתן לחלק את תפקידו של עורך הדין לשלושה מישורים בהתאם לשלבי העסקה והם:

בדיקות מקדמיות – הערכת שווי הנכס, בדיקת זכויות המוכרים בטאבו, בדיקה שאין חובות ועיקולים שיאפשרו את מכירת הנכס ומשתנים דוגמת חריגות בנייה שעשויות להוריד את שווי הנכס.

תכנון מס – תכנון נכון של המיסים שישולמו בגין המכירה, בדיקת אפיקי הפטור ממס שבח או תכנון המס באופן אופטימלי כך שהמוכרים לא ישלמו מס גבוהה זאת לצד השגת אישורי מס שבח וטיפול בכלל מישורי המס הנוספים שנוגעים לעסקה.

ניסוח וחתימה על הסכם מכר – הסכם מכר הוא החוזה לביצוע העסקה בין הצדדים. הוא כולל היבטים משפטיים רבים כאשר החשובים ביניהם הוא הסדרת התשלום בין הצדדים, הצהרת הצדדים על כך שלא החסירו פרטים מהעסקה וכמובן עיגון הגנות משפטיות שיחולו על המוכרים בעת העסקה.

מה מחוץ לתחום אחריותו של עורך הדין?

עורך דין למכירת דירה אמנם מעניק מעטפת מקיפה לעסקת המכר ואמון על הגנה על זכויותיו של המוכר, אולם ישנם נושאים שאינם תחת אחריותו שכדאי להכיר ביניהם:

הערכת שווי הדירה ותמחור נכון– עורך דין יכול לייעץ ולבצע בדיקות שעשויות לסייע בתמחור הדירה אך חובה זו מוטלת על המוכרים ולכן, על מנת להביא את המחיר שישיא את הרווח האופטימלי של הדירה על המוכרים לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין.

בדיקה מקיפה של מצבו של הנכס– מלבד הבדיקה הראשונית, ישנם היבטים אשר נוגעים למצבה התכנוני ולתשתיות הבית ואלו נבדקים על ידי אנשי מקצוע כמו אדריכלים, מהנדסים ומומחי אינסטלציה.

תהליך הליווי של עורך הדין בעת מכירת הדירה

כפי שציינו, תהליך הליווי של עורך דין נדל”ן כולל היבטים ולצידם תהליך הליווי של עורך הדין בין שלושת שלבי העסקה השונים עליהם נפרט בחלק זה.

ביצוע בדיקות מקדמיות

הערכת שוויה של הדירה – טרם תחילת בדיקות המקדמיות, יוערך שוויה של הדירה באמצעות מספר פרמטרים ביניהם מצבה הפיזי של הדירה, קיומן של זכויות בנייה בעלות פוטנציאל מימוש עתידי ביניהן אפשרות הרחבה, מיקומה של הדירה ופרמטרים נוספים. בשלב זה רצוי להיעזר גם בשירותיו של שמאי מקרקעין.

מצב רישום בטאבו – הטאבו הוא שם נוסף ללשכת מרשם המקרקעין הארצי ובו רישום שמהווה מעין תעודת זהות של כל הנכסים בישראל. במסגרת בדיקה זו יבדוק עורך הדין, את מצב הזכויות בנכס לרבות העובדה שהמוכרים הם אכן בעליהם החוקיים של הנכס ואכן בוצע רישום הדירה בטאבו. עוד יבדוק את היקף זכות הבעלות ואת קיומם של צמודי נכס דוגמת מרפסת, חנייה או גג.

העדר משכנתא- במסגרת בדיקה זו, ייבחן עורך דין למכירת דירה אם ישנה משכנתא על הנכס וככל שישנה, ניתן יהיה לבחון אחת משתי אפשרויות. הראשונה היא סילוק המשכנתא, או במילים אחרות, תשלום יתרת המשכנתא בפעם אחת מהרווח ממכירת הדירה. השנייה היא גרירת המשכנתא, במסגרתה לוקחים המוכרים את שארית המשכנתא איתם לנכס הבא.

חובות או עיקולים – דבר נוסף שיש לבדוק הוא האם קיימים עיקולים או חובות פרט למשכנתא שעשויות להביא לכך שלא יהיה ניתן למכור את הנכס. עיקולים אלו יכולים להיות במסגרת הליך גירושין, הליכי הוצאה לפועל או החלטת בית משפט.

חריגות בנייה – במידה ולא קיימות זכויות בנייה נוספות בנכס, ייבחן האם ישנן חריגות בנייה בדירה לרבות מרפסת או חדרים נוספים. הסיבה לכך היא שחריגות בנייה, מורידות מערכו של הנכס וכתוצאה מכך, מפחית הבנק משוויו מה שמשפיע באופן ישיר על הרווח הסופי שיקבלו המוכרים.

היבטי מס

המיסים שחלים בעסקאות על נכסים, מבנים וקרקעות נקראים גם “מיסוי מקרקעין” כאשר בהקשר לרכישת דירה, המס העיקרי שנדרש בעל הדירה לשלם הוא “מס שבח”, שמהווה תשלום על הרווח שעתיד לעשות בעל הדירה בעקבות עליית הערך שלה מקנייתה. לצידו, ישנו היטל השבחה, שהוא מס שמטילה הרשות המקומית על השבחת הנכס ועליית ערכו. בבחינת היבטי המס, נעשה גם תכנון מס ובו ישובו ובחינת זכאות לפטורים ביניהם: דירת מגורים מזכה, תא משפחתי או כל מסלול פטור אחר.

עריכת חוזה מכירה

חוזה או הסכם המכר הוא חלק מתהליך המכירה וכולל היבטים רבים ביניהם: ליווי לכל אורך המשא ומתן של המוכרים עם הקונים, גיבוש ההסכמות וניסוח הגנות שיבטיחו את זכויותיו של המוכר.

דגשים לשלב חתימת החוזה

ניסוח וכריתת החוזה הם החלק החשוב ביותר בעסקת המכר ומהווים את לב העסקה. לכן, הדגש הראשון והחשוב ביותר הוא להתייחס לחוזה ורק לחוזה כהסכם המכר שנמצא בתוקף. הסיבה לכך היא שהצדדים כותבים לעיתים זיכרון דברים שמשמש כמסמך הסכמות ראשוני שמעיד על כוונות הצדדים. הוא אמנם עשוי להעיד על כוונות הצדדים או הסכמות עתידיות אך הוא לא הסכם מכר וחשוב להימנע מלהתייחס אליו כאל מסמך בעל תוקף חוזי.

דגש נוסף וחשוב לא פחות הוא הסעיפים ההצהרתיים במסגרתם מצהיר המוכר כי לא החסיר או הסתיר כל מידע מהקונה על הנכס או מצבו והוא מתחייב להעביר את זכות הבעלות בדירה לקונה יחד עם כל המסמכים הרלוונטיים להשלמת העסקה בין הצדדים. חשוב לדעת כי חלק זה, מהווה הגנה משפטית משמעותית על המוכר שכן במידה והקונים הסתירו את יכולת המימון או משתנים נוספים, הפרת סעיף ההצהרה יכולה להוות פתח לתביעות פיצויים ויציאה מהסכם, דבר שיסב נזק למוכרים.

חלק נוסף הוא עיגון לוח תשלומים במסגרת ההסכם שמהווים מועדים קבועים ומוסדרים להעברת התמורה לדירה מהקונים למוכרים. במסגרת זאת, עורך דין קניית דירה שמייצג את הקונים, מתחייב לשמור על הכספים בנאמנות על מנת להבטיח שהמוכרים ימלאו את חלקם בתשלום המיסים ורישום הזכויות לבסוף.

כיצד עורך דין מנוסה שומר על האינטרסים שלכם?

היכרות עם עולם המקרקעין לא נגמרת בידע משפטי אלא דורשת גם ניסיון מעשי בעסקאות מקרקעין, זאת מהסיבה שעסקאות אלו כוללות מלבד היבטים משפטיים גם היבטי מס, תכנון ובנייה וחישוב פיננסי נכון. לצד זאת, בפן המשפטי נדרשת ראייה מקיפה של כלל התרחישים האפשריים וביניהם שלושה האינטרסים העיקריים שמהווים את מוקד ההגנה על המוכר הם:

הגנה משפטית מפני אי תשלום – מכירת נכס בין אם למטרת רכישת נכס חדש ובין אם לצרכים אישיים, נשענת באופן מהותי על התמורה שתתקבל בגינה שכן במידה והקונה לא ישלם, המוכר עשוי למצוא את עצמו ללא הדירה וללא הכסף. במסגרת הסכם המכר, מעגן עורך הדין סעיפי הגנה משפטיים חזקים, כדי שבמידה ולא הקונה לא ישלם את התמורה בעד הדירה, יוכל המוכר לפנות לבית המשפט ולקבל את הסעדים שמגיעים לו לרבות ביטול העסקה.

עמידה בתנאי החוזה – פרט לתשלום, כולל הסכם המכר הגנות נוספות ביניהן הסדרת מועד התשלום, העברת הזכויות ופינוי הנכס וחשוב לא פחות, הצהרות הצדדים בנוגע לכך שלא החסירו פרט מהמוכרים. תנאי החוזה, הם הגנות החשובות ביותר בעסקאות מכר משום שפרט להגנות חוקיות כלליות, הפרת הגנות של תנאי החוזה יאכפו לבסוף.

תכנון המס – תכנון מס נכון יחד עם היכרות מעמיקה עם הפטורים וההקלות שעשויים המוכרים להיות זכאים להם, הם דרך המלך לעסקת מכר טובה ורווחית. מאחר ומכירת דירה היא עסקה ששוויה מיליוני שקלים, תשלום המס הכולל בגינה מגיע למאות אלפי שקלים.

שאלות נפוצות:

איך מתחילים בתהליך מכירת דירה?

כמו בכל תהליך צרכני, גם מכירת דירה נפתחת בביצוע סקר שוק שכולל דירות בעלות מאפיינים דומים באזור המכירה ובהתאם לכך תוכלו לגדר טווח מחירים שמותאם למחיר השוק. לאחר מכן, פנו לעורך דין למכירת דירה שלרוב מלווה בשמאי מקצועי שיעריך את הנכס ואת המחיר המקסימלי שתוכלו לקבל בעבורו. לאחר התווית התנאים והמחיר הכללי, תוכלו לצאת לדרך יחד עם עורך הדין ולהתחיל את התהליך יחד עם הקונים הפוטנציאליים.

האם עורך הדין יכול לבצע תכנון מס?

אכן כן, עורך דין מכירת דירה יחשב וייתכלל את היקף מס השבח והמיסים הנוספים שתדרשו לשלם במסגרת עסקת המכר. בנוסף, הוא יציג בפניכם את כל אפיקי הפטור וההקלות שיוזילו את היקף המס ואף יסייעו לכם בקבלת פטור מלא מתשלומו. לאור החשיבות בתכנון מס נכון, בבחירת עורך הדין אל תהססו לשאול בנוגע לתכנון מס וניסיונו בפן זה במסגרת עסקת המכר.

מתי מתבצע תשלום בפועל לעורך דין?

טרם תחילת העבודה המשותפת, מומלץ לבצע תיאום ציפיות אודות גובה התשלום, מועדו ואופן ביצועו. אם כי במרבית המקרים, מקובל להעביר את התשלום בעבור שכר הטרחה בשלב החתימה על הסכם המכר.

מהו שכר טרחה הנהוג לעורך דין מכירת דירה?

עורך דין למכירת דירה ידאג לבצע עבורכם את כל הבדיקות החשובות, לנהל מו”מ, להתייחס להיבטי מיסוי וימצה את הרווח בעסקה, כאשר שכר הטווח המקובל לשכר הטרחה הוא החל מ 0.25% ועד ל 1% מעסקת המכירה הכוללת. כמו כן, חשוב לסכם את שכר הטרחה טרם תחילת הליווי על מנת לתכנן באופן מיטבי את עלות שכר הטרחה לצד העלויות הנלוות לנכס.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

Call Now Button דילוג לתוכן