גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

רישום דירה בטאבו

נסח טאבו הוא מסמך רשמי המתועד ומונפק על ידי אגף הרישום והסדרת המקרקעין בישראל, נדרש בכל עסקת נדל”ן, ומפרט את נתוני הקרקע ו/או הנכס, מיקום הנכס ומאפייניו, ייעוד הקרקע והנכס ופרטי הבעלות. נסח טאבו הוא האסמכתא לבעלות על הנכס, ועולה על חוזה מכר או כל מסמך אחר. במקרים רבים, למרות עסקת מכר שהתנהלה על פי כלל השלבים הנדרשים, בשל אי השלמת רישום זכויות בטאבו, עשוי הרוכש לגלות בשלב מסוים, כי הנכס עליו שילם ממיטב כספו, למעשה אינו בבעלותו.

משרד עורכי דין ונוטיריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו מחלקה ייחודית ומקצועית, המאגדת את טובי המומחים בנושא עסקאות נדל”ן מורכבות ונפוצות גם יחד, ומעניקה מעטפת שירותים מלאה.

תוכן עניינים

רישום זכויות בטאבו - מה הסיבות לאי סדרים

האחריות על הרישום בטאבו מצויה בידי מוכר הנכס: קבלן, חברה יזמית או אדם פרטי.
הרישום הראשוני של הדירה בטאבו מתבצע על ידי החברה היזמית בפרויקט/הקבלן, בהתאם לפרצלציה (חלוקת השטח) ולחוזי המכר. הטיפול בתהליך ובמסמכים יתבצע על ידי עורך הדין המלווה של הפרויקט, כחלק מן השירות אשר הוא מעניק לדיירים, אשר מחויבים בתשלום שכר טרחתו במעמד רכישת הדירה בפרויקט.
רישום דירה בטאבו אינו מתבצע באופן מידי במעמד הרכישה, מאחר ומדובר בתהליך הנשען על מספר פעולות מקדימות. יחד עם זאת, חשוב לעקוב ולוודא שמתבצע רישום זכויות בטאבו באופן תקין, עד למספר חודשים לאחר השלמת העסקה וקבלת הנכס, ומומלץ להסתייע בשירותי עורך דין נדל”ן לשם כך.

עורך דין התחדשות עירונית

הסיבות האפשריות לעיכובים ולאי סדרים בהליך רישום דירה בטאבו:

  1. עיכובים בהשלמת הליך הפרצלציה– הליך הפרצלציה הוא הליך של איחוד ורישום השטח והקרקע על שם בעליו, לצורך חלוקה של הקרקע מחדש לחלקות ותתי חלקות, ורישום כל יחידת שטח על שם בעליה. הליך זה כפוף למדידות שטח על ידי מודד מוסמך והנפקת מפות טופוגרפיות ושרטוטים, הכנת תצ”ר, קבלת היתרים מרשות מקרקעי ישראל, הרשות המקומית לתכנון הבנייה ואחרים. ככל שתהליך ז לא הושלם, לא ניתן יהיה לבצע רישום זכויות בטאבו של רוכשי הדירות כנדרש.
  2. עיכובים ברישום בית משותף על ידי חברת הבניה/הקבלן– יזמי הפרויקט אחראים להשלים את הרישום של המבנה כבית משותף אל מול הרשויות, לאחר הליך הפרצלציה. עיכובים בירוקרטיים או אחרים מטעמם ימנעו את האפשרות לביצוע ההעברה בטאבו בגין כל יחידה ודירה על שם הרוכשים.
  3. עיכובים ברישום זכויות משתכן על ידי חברת הבניה/הקבלן– עם סיום הרישום של המבנה כבית משותף, באחריות היזם להסדיר את רישום הזכויות של כל רוכשי הדירות בפרויקט, בהתאם להסכמי המכר ולאופן החלוקה שנקבע בתכנית הפרצלציה. עיכובים בהליך יותירו את הרישום על שם המוכר ללא העברת הזכויות במלואה לקונה באמצעות רישום בטאבו.
  4. עיכוב/אי ביצוע והשלמת ההליך על ידי הרוכש– רוכשי דירות רבים אינם מודעים לחשיבות רישום דירה בטאבו, ונוהגים הזנחה בהליך הבירוקרטי, לאחר קבלת המפתח לנכס והעברת התשלומים.

חשיבות רישום זכויות בטאבו

כל רכישה או מכירה של דירה, מחייבת את הצדדים בעסקה בהצגת נסח טאבו, בין אם כאסמכתא לבעלות על הנכס של המוכר ובין אם לצורך נטילת משכנתא ואימות הנתונים עבור הרוכש.

מדינת ישראל מנהלת רישום קפדני ומדויק הכולל נתונים ומידע על כל קרקע, מבנה או נכס נדל”ן אחר בישראל, באמצעות אגף הרישום והסדרת המקרקעין בישראל– גוף המכונה בקצרה גם “טאבו”.

הטאבו הוא הגוף המוסדי האחראי לניהול, רישום ותיעוד של כל עסקאות הנדל”ן בישראל, לרבות תיעודי העברת בעלות, עסקות מכר, ירושות ומתנות, צווים משפטיים ומגבלות, מסמכי תכנון והיתרים, הערות אזהרה ובעלות משותפת ועוד.

רישום דירה בטאבו אינו רק הליך בירוקרטי נדרש בעת קניית דירה, כי אם הליך משפטי חשוב אשר טומן בחובו יתרונות רבים עבור רוכש הנכס, וחיוני הן לצרכים משפטיים והן לצרכים פיננסיים.

בין ההשפעות והיתרונות של רישום זכויות בטאבו:

תוקף משפטי לחוזה המכר וקביעת בעלות על הנכס: רישום דירה בטאבו מעניק תוקף משפטי לזכויות הבעלות כפי שנקבעו בהסכם המכר. נסח טאבו קובע רשומה ברורה ורשמית המוכיחה בעלות על הנכס, ומגינה על רוכשי הדירות והנכסים בענף הנדל”ן מפני מחלוקות או תביעות. ללא רישום מתאים, מחלוקות משפטיות הנוגעות לבעלות על הנכס עשויות להביא לתביעות ולהליכי בירור והוכחה ארוכים ויקרים, סיבוכים משפטיים וחוסר ודאות. הליכים אלו עשויים להימשך שנים ארוכות בהן לעתים לא ניתן יהיה לעשות שימוש בנכס, ולגרום להפסדים כלכליים אדירים לרוכשים החוקיים.

השפעה על שווי הנכס: רישום בטאבו משפיע באופן משמעותי על שווי הנכס. קונים ומשקיעים פוטנציאליים מייחסים ערך גבוה לנכסים בעלי זכויות בעלות ברורות ומתועדות. נכסים רשומים מייצגים עסקאות נדל”ן אמינות ולא מעט משקיעים, רוכשים ואף שוכרים יימנעו ממעורבות בעסקה הכוללת נכס ללא רישום זכויות מוסדר, או לחילופין ימשכו את מכירו כלפי מטה.

אפשרות לביצוע עסקת מכר והעברת זכויות: בכל רכישה של נכס (או קבלתו במסגרת ירושה/מתנה) יש להביא בחשבון את הצורך או הרצון למכור את הנכס ביום מן הימים. רישום דירה בטאבו מאפשר לבעלי הנכסים לבצע בקלות עסקאות מכר ולהעביר את הזכויות בנכס לרוכשים, ללא קשיים בירוקרטיים וחובת הסדרה מאוחרת. ללא רישום זכויות בטאבו ההליך ידרוש אסמכתאות רבות אחרות, מעורבות משפטית יקרה ויאריך את זמן מימוש העסקה, מה שעשוי להרחיק רוכשים פוטנציאליים.

נטילת הלוואת דיור- משכנתא: הבנקים בישראל והמוסדות הפיננסיים האחרים, מתנים את מתן הלוואות הדיור-המשכנתאות, ברכישת נכס נדל”ן רשום בטאבו אשר מאפשר העברת זכויות לנוטל המשכנתא, כנגד רישום הערת אזהרה המכירה בזכויות הבנק בנכס בהתאם להיקף ההלוואה. נכס שאינו רשום בטאבו יקשה על הרוכש בקבלת הלוואה בעת ניהול הליך הרכישה. גם בעלי נכס ללא משכנתא עשויים להזדקק להלוואה כנגד משכון לכל מטרה, וללא האסמכתאות המעידות על רישום הנכס בטאבו כנדרש, לא יוכלו לממש הלוואות מסוג זה.

כיצד מתבצע רישום דירה בטאבו

רישום נכס בטאבו מתבצע בתהליך המתחיל עם החתימה על הסכם המכר בעת קניית דירה/מכירת דירה, ודורש שיתוף פעולה של שני הצדדים בעסקה, ורצוי באמצעות עורך דין נדל”ן מתמחה בתחום. את הרישום יש להסדיר מול לשכת רישום מקרקעין האזורית (קיימות 12 שלוחות בפריסה ארצית) באמצעות הגשת טופס בקשה לרישום זכויות בטאבו, בחתימת מוכר הנכס ובצירוף המסמכים הנדרשים.

חשוב לציין: בעת קניית דירה, בשלב הראשוני ובטרם חתימה על הסכם מכר/זכרון דברים, יש לבקש מן המוכר להציג נסח טאבו המעיד על זכויותיו בנכס.

במידה והמוכר אינו בעל הזכויות בנכס (יורש דירה שלא הסדיר את זכויותיו, יורש משותף לצד בעלי זכויות נוספים בנכס, מיופה כח לניהול ההליך מטעם בעל הנכס), יש להיוועץ בעורך דין מתחום הנדל”ן לגבי מורכבות ההליך, סיכונים הקיימים בו ופעולות נדרשות.

היכן מתבצע רישום זכויות בטאבו

הרישום מתבצע בכל אחת מלשכות רישום מקרקעין בישראל, בהתאם לשיוך כתובת הנכס ללשכה הרלוונטית.

מהם המסמכים שיש לצרף לבקשת רישום זכויות נכס בטאבו?

רישום הזכויות מצריך צירוף מסמכים אשר מעידים על זכויות הנכס של המוכר לצד שלבי ההליך ויישום חובות הסכם המכר והמיסוי על ידי הקונה. בין המסמכים הנדרשים:

  • צילומי תעודות הזהות של שני הצדדים בעסקה, מוכר וקונה. במידה וקיימים יותר מבעלים יחידים לנכס יש לצרף את צילומי תעודות הזהות של כל המוכרים/קונים.
  • אימות תעודות הזהות והבעלות על ידי עורך דין וחתימה שלו על טופס “העתק נאמן למקור”, בליווי צילום רישיון של עורך הדין.
  • שטרות מכר- שני שטרות מכר המונפקים על ידי הבנק שנתן אישור עקרוני למשכנתא עבור נכס זה. היה ומדובר בזכויות חכירה – שטרות העברת זכויות לשכירות חתומים על ידי שני הצדדים לעסקה ומאומתים על ידי עורך הדין.
  • אסמכתאות להסדרת מיסוי- אישורי תשלום או פטור של מס שבח ומס רכישה ואישור הרשות המקומית על היעדר חובות בגין נכס זה.
  • שטרות משכנתא- שלושה שטרות משכנתא המונפקים על ידי הבנק וחתומים על ידי הקונה.
  • אסמכתא בגין תשלום אגרת רישום עסקה בלשכת רישום המקרקעין (ניתן להסדיר במקום).
  • במידה והעסקה מנוהלת על ידי מיופה כח, נדרש אישור משפטי חתום לייפוי הכוח.
  • במידה והעסקה נחתמה/שטרות המשכון הופקו לפני למעלה משישה חודשים- יש להנפיק אישור חיים.
  • אסמכתא בדבר תשלום אגרת רישום עסקה בלשכת רישום מקרקעין (סך 40 ש”ח נכון לשנת 2023).

 

אישורים הנדרשים על פי צורך בלבד:

  • ייפוי כוח (אם איזה מהמסמכים נחתמו ע”י מיופה כוח).
  • אישור חיים (אם חלפו מעל 6 חודשים ממועד חתימת השטרות).

כיצד רושמים דירה בטאבו בפועל

ניתן לבצע את הרישום באמצעות הגעה אל לשכות המקרקעין ובאמצעות המסמכים שצוינו מעלה, לבצע רישום מקוון באתר הלשכות באמצעות מילוי טופס הבקשה, צירוף המסמכים ותשלום האגרה באמצעות כרטיס אשראי, או באמצעות עורך דין נדל”ן המלווה את העסקה ומטפל ברישום. ביצוע הרישום הראשוני יתבצע על ידי מוכר הנכס, כאשר עם השלמת העסקה והתשלום יושלם ההליך על ידי הקונה או מייצגו.

עלות אגרת רישום זכויות דירה בטאבו

עלות האגרה בגין העברת זכויות הרישום בטאבו עומדת על 40 ₪ (נכון לשנת 2023) ועשויה לעלות/להתעדכן מדי שנה).

רישום זכויות בנכס אל מול רשות מקרקעי ישראל

במדינת ישראל פועלים מספר גופים אשר אחראים לרישום נכסים ובעלות עליהם, כאשר הסדרת הרישום נדרשת אל מול כל גוף בנפרד. לצד רישום זכויות בטאבו נדרש גם רישום אל מול רשות מקרקעי ישראל (מוכרת גם בשמה הקודם: מנהל מקרקעי ישראל).
הליך זה מתבצע באופן דומה להליך רישום הזכויות בטאבו, אולם כולל הבדלים בירוקרטיים ודרישות שונות למסמכים. בין המסמכים הנדרשים לביצוע רישום דירה אל מול רשות מקרקעי ישראל:

  • עותק מטופס הבקשה להעברת הזכויות המקורי, חתום על ידי שני הצדדים באימות עורך דין.
  • צילומי תעודות הזהות של הצדדים בעסקה.
  • אימות זהות חתום והצהרת נאמן למקור של עורך הדין המטפל.
  • עותק של הסכם המכר
  • אישורי הסדרת מיסוי ואי חבויות.
  • תצהיר בדבר היעדר חריגות בנייה.
  • במידה והנכס רשום בחברה ממשכנת יש לצרף טופס “הפנייה של החברה המשכנת”, ו- 3 עותקים של כתבי העברת זכויות (חתומים ע”י הצדדים ומאומתים ע”י עורך דין)..
  • ברישום נכס שכבר נרשם בטאבו, יש לצרף שטרי העברת זכות.
  • בעסקאות מכר הכוללות הלוואת משכנתא שנלקחה על ידי הרוכש, ובמידה והנכס אינו רשום בטאבו/חברה ממשכנת- נדרש טופס ייעודי של רשות מקרקעי ישראל לעניין המשכנתא.


במידה והוגשו כלל המסמכים ללא חוסרים- הרישום יתבצע במקום, ולרוכש הנכס יופק אישור זכויות עדכני. עלות הפקת אישור זכויות תעמוד על: 75 ש”ח (נכון לשנת 2023).

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו ומיוצגיו הרבים, מחלקה ייעודית בתחום הנדל”ן, באמצעות עורכי דין מובילים ומנוסים בתחום ומגוון כלים, מערך קשרים והיכרות עם הרשויות המתאימות, לניהול עסקאות נדל”ן מורכבות, ייצור קונים ומוכרים, רישום בטאבו והסדרת מיסוי, תוך מתן ליווי אישי ומקצועי והגנה על האינטרסים של הלקוח בכל שלבי העסקה.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

Call Now Button דילוג לתוכן