גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

עורך דין תמ"א 38

תמ”א 38 היא תכנית מתאר ארצית לצורך התחדשות עירונית, שאושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005, ומיועדת להביא לחיזוק מבנים ישנים ולהביאם למצב מוכנות ועמידות בפני רעידות אדמה, להגדיל את היצע הדיור, ולחדש את חזות הערים. התכנית מתבססת על מתן תמריצים כלכליים ליזמים, באמצעות הגדלת זכויות הבניה על הקרקע, לביצוע עבודות החיזוק והחידוש במבנה ללא השתתפות במימון על ידי בעלי הדירות.

תכנית תמ”א 38 כפופה לרגולציה ומותנית בעמידה במספר פרמטרים מחייבים, הנוגעים לגיל המבנה, ייעוד המבנה, והסכמת 66% מכלל בעלי הדירות במבנה.


למעשה, היזם/הקבלן אשר נוטל על עצמו את האחריות לביצוע ונושא בעלויות, זוכה בבעלות על גג המבנה ובהיתרי בניה, המאפשרים לו לבצע את כלל עבודות הבינוי, לרבות שדרוג, שיפוץ והגדלת הדירות בפרויקט והוספת חדר ממ”ד ומרפסת לכל דירה, כמו גם לבנות יחידות דיור נוספות למכירה, מהן צפוי להיגזר הן המימון לפרויקט והן הרווח הקבלני.


במטרה להביא למיצוי מלא של זכויות הדיירים, משלב בדיקת ההיתכנות ועד לחתימת החוזה אל מול היזם בפועל- מומלץ להעמיד עורך דין תמ”א 38 המביא מומחיות וניסיון בתחום, לייצוג הדיירים.

עורך דין תמ"א 38 מלווה את הדיירים על לקבלת מפתח בסיום הפרויקט

סוגי תמ"א 38

תכנית התחדשות עירונית שאושרה בשנת 2005 זכתה לעדכון ולהרחבה עם השנים, מה שמביא לקיום של שתי תכניות המתבססות על אותם עקרונות מנחים, בניהם מספר הבדלים:

  • תמ”א 38– התכנית המקורית המתייחסת בעיקרה לחיזוק המבנה הקיים, תחת תקני בניה ובטיחות קיימים בניהם תקן 413- לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. תכנית זו מגבילה את התמריץ הכלכלי ומאפשרת בנייה של עד שתי קומות נוספות למבנה, מגבלה זו מביאה לחיסכון בחבילת התמורות לה זוכים הדיירים, שלרוב אינם רואים בחיזוק המבנה עצמו את התועלת העיקרית, וכתוצאה מכך למיעוט הסכמות והצטרפות בניינים ישנים לפרויקט.
  • תמ”א 38/2– תיקון לחוק משנת 2010 מביא ראיה רחבה יותר של מטרות התכנית והדרך אליהן, ומציע זכויות בניה מורחבות, כמו גם מתן אפשרות להריסת המבנה ובניית בניין מגורים חדש תחתיו, תחת קווי המתאר הקיימים. פרויקט זה מצריך פינוי של הדיירים וכולל אפשרות לתוספות בניה נרחבות, ועל כן נדרש רוב דיירים בן 80% לצורך יישומו.

השירותים הניתנים במשרדנו לבעלי הדירות במסגרת התכנית

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט מעמיד לרשות הדיירים המיוצגים בפרויקט תמ”א 38 עורך דין נדל”ן מוביל ומנוסה בתחום ההתחדשות העירונית, אשר יספק מעטפת שירותים נרחבת הכוללת:

  • ייעוץ וליווי– ליווי אישי, ייעוץ והנגשת מידע משפטי הנוגע לכלל ההליכים והשלבים בפרויקט, זכויות הדיירים כמקשה וכפרט והתייחסות לסוגיות משפטיות שעשויות לעלות במסגרת התכנית.
  • מיפוי צרכי הדיירים– קיום פגישות דיירים כלליות ופגישות אישיות עם כל בעלי הנכסים, היכרות עם צרכי הדיירים ורצונותיהם, חששות ומגבלות, וגיבוש מערך פתרונות השם את צרכי הדיירים בלב ההתנהלות.
  • תיווך וניהול אי הסכמות בקרב הדיירים, טיפול במתנגדים.
  • משא ומתן– ניהול משא ומתן אל מול היזם, ייצוג האינטרסים של הדיירים וחתירה להסכמות, תוך מיצוי זכויות הדיירים וחבילת התמורות לה הם זכאים.
  • הסכם– עריכת הסכם אל מול היזם, שיספק מענה למגוון אפשרויות ותרחישים:
    • קביעת היקף זכויות הבניה שיועברו ליזם כתמריץ כלכלי לביצוע הפרויקט.
    • קביעת התמורות להן זכאים בעלי הדירות, מרמת הפרט: היקף הגדלת כל דירה, תוספת ממ”ד, תוספת מרפסת, מטבח, חדרי אמבטיה ושירותים, מיזוג, מערכות מיגון אש, תוך התייחסות לסטנדרטים מחייבים, כמו גם לתמורות הנוגעות לשטחים משותפים: מעלית, גינה, חדרי מדרגות ועוד.
    • הסדרת עלויות נלוות הכרוכות בפינוי הדיירים: דיור חלופי, תקרת שכירות, עלויות אריזה והובלה, מענה לצרכים מיוחדים של דיירים דוגמת נגישות.
    • קביעת לוחות זמנים מחייבים להתקדמות הפרויקט, ועד למועד מוסכם למסירת הדירות.
      – התייחסות לאי עמידה בזמנים וקביעת פיצוי מוסכם.
    • העמדת ערבויות ובטחונות מטעם היזם להבטחת יישום הפרויקט בפועל, באופן מלא, בסטנדרטים שנקבעו ותחת לוחות הזמנים שהוגדרו בחוזה.
      – תכנית ביטוח ואחריות שיעמיד היזם לטובת כל נזק שעשוי להיגרם לצד שלישי ובמטרה למנוע החלת אחריות לנזקים אפשריים על בעלי הדירות.
  •  ייצוג הדיירים בסוגיות עיכובים ומגבלות שעשויים לעלות בשלבי הבינוי.
  • ליווי הליך מסירת הדירות ווידוא יישום כל הכתוב בהסכם.
  • רישום זכויות בית משותף ורישום הדירות בטאבו.
  • דיווח לרשויות המס ומיצוי הטבות והפטרים ממס שבח ומיסוי רשות מקומית כחוק.

מהם השלבים הנדרשים בתכנית תמ"א 38?

יציאה לפרויקט תמ”א 38 כרוכה במספר שלבים ליישום:

  • גיוס עורך דין תמ”א 38 לליווי הפרויקט מתחילתו ועד סופו.
  • החלטה ומינוי וועד דיירים מייצג.
  • בחירת יזם בעל עניין, תוך בחינת מספר יזמים אפשריים, בהתבסס על המלצות, מוניטין, ניסיון ותמורות מוצעות.
  • ניהול משא ומתן, באמצעות וועד הדיירים הנבחר ובליווי עורך הדין המלווה, תוך ייצוג כלל האינטרסים של הדיירים ועיגון ההסכמות בחוזה.
  • חתימת הסכם- חתימה על הסכם משפטי המפרט את כלל ההסכמות ונותן מענה לסוגיות משפטיות ואחרות, בליווי עורך הדין בא כח הדיירים.
  • הגשת בקשה להיתר בניה- הגשת בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה לקבלת היתר בניה שיאפשר את תחילת העבודה, לרבות פרסום התכנית ומתן אפשרות להגשת התנגדויות על ידי הציבור כחוק, התנהלות כנדרש אל מול הוועדה ועד לקבלת היתר בניה על תנאי. הליך זה ינוהל על ידי היזם ובליווי הוועד המייצג.
  • הסדרת חתימות על מסמכי ערבות בנקאית, ליווי בנקאי וביטוח- כחלק מתנאי ההסכם וכתנאי להמרת היתר הפניה מהיתר על תנאי להיתר בניה בפועל.
  • תחילת עבודות הבניה על פי המוסכם.
  • קבלת טופס 4- טופס אכלוס שמעניקה הרשות המקומית ליזם ומהווה אישור לעמידת המבנה בתקנים מחייבים, חיבור למערכות מים וביוב, חשמל ותקשורת, והיתר לאכלוס המבנה.
  • מסירת הדירות לדיירים.
  • רישום בית משותף- רישום המבנה אל מול מנהל מקרקעי ישראל והעברת הזכויות לדיירים.

חשוב לציין כי מדובר בהליך הכולל בירוקרטיה מרובה והתנהלות אל מספר רב של גורמים, אשר עשוי להימשך בין חמש לשמונה שנים. ליווי מקצועי של עורך דין תמ”א 38 יבטיח לצד מיצוי הזכויות והאינטרסים של הדיירים, גם מניעת עיכובים והתקדמות אופטימלית ככל הניתן, בדרך לבניין חדש, מחוזק ובטוח, שיביא להעלאה משמעותית בשווי הנכס עבור בעלי הדירות ולשיפור באיכות החיים.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט מעמיד לרשות לקוחות המשרד מחלקה ייעודית העוסקת בתחום הנדל”ן, עורכי דין מובילים בתחום המביאים ידע נרחב וניסיון רב שנים בליווי פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. משרדנו פועל תחת עקרונות מחמירים של מקצועיות, שקיפות מלאה, זמינות ונגישות לכל לקוח, ראיית צרכי הלקוח והאינטרסים שלו ראשונים במעלה, תוך שמירה על ניהול הליך תקין, ביושרה מלאה והקפדה על עמידה בכל דרישות החוק.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

Call Now Button דילוג לתוכן