גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

ביטול הסכם תמ"א 38

הסכם תמ”א 38 במסגרת התחדשות עירונית אמנם מעניק יתרונות רבים לבעלי הנכסים במבנה, אולם גם טומן בחובו תועלת כלכלית לא מבוטלת עבור היזם, מה שהופך את בעלי הנכסים במבנים העומדים בתבחינים הנדרשים להתחדשות עירונית, ליעד ולפוטנציאל עבור היזמים הרבים בתחום.
למרות שהכניסה להליך תמ”א 38 דורשת מעורבות, ניהול משא ומתן וחתימה על חוזה מפורט הכולל את התחייבויות היזם, התמורה והזכויות הניתנות לו, תוך פירוט לוחות זמנים לביצוע והתייחסות למגוון משתנים אפשריים, ייתכנו מקרים בהם גם לאחר היציאה לדרך, יעמדו בעלי הנכסים והדיירים בבניין אל מול קבלן שאינו עומד בהתחייבויותיו ויחפשו אחר פתח יציאה. חשוב לדעת כי פתח יציאה כזה אכן קיים, בנסיבות בהן קיימת עילת ביטול, ובהמשך לאי עמידה בהתחייבויות היזם.

תוכן עניינים

מהו הסכם תמ"א 38

על מנת להבין את הנסיבות הפותחות דלת לביטול הסכם תמ”א 38, חשוב להבין מהו הסכם זה ומה המשמעויות שלו. תמ”א 38 הוא הליך במסגרת תכנית מתאר ארצית, שמיועדת לחידוש ולחיזוק מבנים קיימים, לצורך חיזוק יסודות המבנה והקונסטרוקציה לעמידות בפני רעידות אדמה, חידוש חיצוני ושיפור חזות העיר. במסגרת הפרויקט המדינה והרשות המקומית מספקות את ההיתרים הנדרשים בהליך בירוקרטי מקל ותוך העלאת אחוזי הבניה המותרים לקרקע, היזם לוקח על עצמו לשאת בעלויות הפרויקט, כמו גם לספק תוספות ושדרוג לכל דירה במבנה, דוגמת: תוספת ממ”ד, תוספת מרפסת, שיפוץ פנימי וכדומה, ובתמורה מקבל את הזכויות על הגג של המבנה, לבנייה לגובה ולהקמת יחידות נוספות שיימכרו על ידו ויהוו את הרווחיות בעסקה.

עורך דין תמ"א 38 מלווה את הדיירים על לקבלת מפתח בסיום הפרויקט

אפשרות נוספת היא התחדשות עירונית במסגרת תמ”א 38/2, פרויקט המתייחס להריסת המבנה והקמתו מחדש, תחת אותם עקרונות של מימון ותמורה. במסגרת ההסכם ייכללו התמורות הניתנות לכל דירה באופן פרטני לצד התמורות והשינויים המתבצעים בשטחים המשותפים, כמו גם מענה לדיירים בתקופת העבודות, פתרון דיור חלופי, הובלה, נשיאה בעלויות נוספות וחבויות אחרות.

הסיבות לביטול הסכם תמ"א 38

הסכם תמ”א 38 הוא הסכם מחייב עבור שני הצדדים, ולא ניתן לסגת ממנו בקלות דעת, בשל תחושה שניתן היה להשיג תנאים טובים יותר, או בשל אי הסכמות וסכסוכים אישיים אל מול הקבלן המבצע. בעצם החתימה על החוזה לוקח על עצמו היזם התחייבות רחבת היקף הנשענת על התמורות המובטחות לו, וככל ושני הצדדים מקיימים את התחייבויותיהם- יש להמשיך ולפעול על פי תנאי החוזה המקורי. יחד עם זאת, הסכם זה אינו מהווה חתונה קתולית, וככל שיתקיימו תנאים המעידים על אי כוונה או חוסר יכולת של היזם לעמוד בהתחייבויותיו, תיתכן עילת ביטול קבילה שתאפשר את שחרור בעלי הנכסים להתקשרות עם יזם אחר.

  1. אי קבלת היתרי בנייה– חלק מהתחייבויות היזם במסגרת ההסכם מתבססות על בדיקות שביצע ותוצאותיהן מעידות על עמידה בתבחינים המזכים את המבנה לקבלת היתרי בנייה לביצוע הפרויקט כמתוכנן. במסגרת ההסכם ייקבעו לוחות זמנים ברורים לכל שלב, בניהם שלב קבלת ההיתרים המהווה את יריית הפתיחה. במידה ובטווח הזמן המתוכנן לא הצליח היזם (או לא ביצע את הפעולות הנדרשות) לצורך הנפקת היתר בנייה, תיתכן עילת ביטול ההסכם מצד הדיירים בשל כך.
  2. קבלת היתרי בנייה שאינם תואמים את התחייבויות הקבלן– היתר הבנייה הוא היתר מפורט הכולל את אחוזי התוספת המותרים, בהתאם לתכניות האדריכליות, ההנדסיות ונתוני המדידה שהציג היזם בפני וועדת התכנון והבנייה האזורית. היה וזכה היזם להיתר בניה, בהיקף שאינו מאפשר לו לעמוד בהתחייבויותיו כלפי בעלי הדירות במבנה, מדובר למעשה בחוסר יכולת לספק להם את התמורות אליהן התחייב, ומכאן תיווצר עילת ביטול קבילה בעיני החוק.
  3. אי העמדת ערבויות מתאימות– במסגרת ההסכם מתחייב היזם להעמדת ערבויות ובטחונות מטעמו, שיבטיחו לבעלי הדירות את המשכיות העבודה והעמידה בהתחייבויות, ולא יותירו אותם בלבו של אתר בנייה אל מול יזם נטול יכולת כלכלית להגיע לקו הסיום. במידה וערבויות אלו לא הועמדו על פי לוחות הזמנים שנקבעו, יוכלו הדיירים לחתור לביטול ההסכם על בסיס זה.

הליך ביטול הסכם תמ"א 38

על מנת להביא לביטול ההסכם תחת עילה העומדת בתנאי החוק, ולאפשר לבעלי הנכסים להתקשר עם יזם אחר שיקדם את האינטרסים שלהם ואת הליך ההתחדשות העירונית, יש לבחון את אופן ההתקשרות המקורי. אפשרות ביטול הסכם תמ”א נשענת על אחד משני חוקים רלוונטיים בהתאם לאופי ההתקשרות המקורית:

חוק התחדשות עירונית - הסכם תמ"א 38 שנחתם באמצעות מתווך

בענף ההתחדשות העירונית פועלים מארגני עסקאות, המתווכים בין היזם לבין הדיירים, מנהלים את המשא ומתן וחותרים לחתימה על ההסכם. במטרה להגן על הדיירים מפני התנהלות נגועה באינטרסים שאינה שמה את זכויותיהם בראש סדר העדיפויות, נחקק חוק התתחדשות עירונית, הקובע תהליכים ולוחות זמנים לפעולות הנדרשות בהליך תמ”א 38. על סדר הדברים ולוחות הזמנים הקבועים בחוק לא ניתן להתנות, ולא ניתן לקבוע אחרת במסגרת הסכם.
ככל שמתקיימת אי עמידה בלוחות הזמנים הקבועים בחוק להליכים אלו, יוכלו בעלי הדירות להכריז על ביטוח אוטומטי וחד צדדי של ההסכם, וללא צורך בהוכחת נזק.

חוק החוזים - הסכם תמ"א שנחתם באופן ישיר ובליווי עורך דין

כאשר ההסכם נחתם בין שני הצדדים, בליווי ובייעוץ של עורכי דין לעינייני תמא 38 ותחום הנדל”ן, השגות על החוזה ועילות לביטולו ימצאו במסגרת חוק החוזים. כאשר בעלי הדירות בבניין מזהים כשל בהתנהלות היזם/הקבלן, עליהם לפנות לעורך דין מומחה בתחום, לבחינת הנסיבות ולהוכחת אי עמידה בתנאי החוזה על ידי היזם/הקבלן, במטרה להביא לביטול החוזה. ניתן להיעזר בשירותיו של עורך הדין שליווה את העסקה וייצג את בעלי הדירות בעריכת ההסכם המקורי, אולם אין כל חובה כזאת, ולמעשה מדובר במורכבות גדולה יותר שמצריכה פניה אל עורך דין מומחה לביטול הסכמי תמ”א 38.

היזם מקשה? מה לעשות בכדי לבטל הסכם תמ"א 38

מטבע הדברים, יזם שהגיע לכדי התקשרות חוזית אל מול בעלי הדירות, לא ימהר לוותר על הזכויות שניתנו לו והרווח הצפוי, גם במקרים בהם העבודה מתעכבת ולא ניתן מענה לדיירים ולבעלי הנכסים כמוסכם בחוזה.

במטרה להביא לביטול הסכם תמ”א 38, חשוב להתנהל בצורה מושכלת ואחראית, תוך תיעוד מלא של ההליך המתנהל אל מול היזם. בין הפעולות הנדרשות לביצוע:

  • שיקוף והתראה על ליקויים אל מול היזם– ראשית, חשוב להגיב באופן מידי ומתועד לכל עיכוב ו/או אי עמידה בתנאי ההסכם אל מול היזם. פניות אלו יבוצעו על ידי הגורם המייצג את הדיירים (וועד/מנהלת דיירים/ בא כוח מטעם הדיירים) בכל מקרה של עיכוב או איחור, בדרישה להבין את פשר העיכוב, לדרוש מן היזם להיצמד להתחייבויותיו, ובמידה ולא ניתן מענה ראוי, אף לשקף כי הדבר עשוי להוות עילת ביטול הסכם תמ”א 38.
  • מכתב מעורך דין– ככל שלא ניתן מענה והיזם ממשיך שלא לעמוד בהתחייבויותיו, יש לפנות לעורך דין מומחה בהתחדשות עירונית ובביטוח חוזים מסוג זה, במטרה להוציא מכתב רשמי ליזם, בשם בעלי הנכסים. מכתב זה יהווה מכתב התראה, המציין את ההפרות מצד היזם, מאפשר לו לתקן את ההפרות הללו ולעמוד בהתחייבויותיו בפרק זמן מוגדר, ומתריע על כוונת ביטול ההסכם ככל שלא ייעשה תיקון להפרות האמורות.
  • הוצאת הודעת ביטול– במידה והיזם לא ניצל את ההתראה הראשונית לעמידה בהתחייבויותיו, ינפיק עורך הדין המטפל הודעת ביטול: הודעה רשמית המתארת את החלטת בעלי הדירות להביא לביטול ההתקשרות עמו, בשל הפרות, אי עמידה בהתחייבויות ואי עמידה בדרישה לתיקון הללו בפרק הזמן שהוצב לו.
  • ככל שהיזם יתנגד להודעת הביטול, ויעמיד מנגד עילות לעיכובים וכשלים שאינם תלויים בו, או יבסס את התנגדותו על ההשקעה שהשקיע בפרויקט עד שלב זה, יהיה צורך בניהול ההליך אל מול בית המשפט, בליווי עורך דין מומחה לתחום שייצג נאמנה את עמדת בעלי הנכסים ויעמיד הוכחות לאי עמידה של היזם בהתחייבויות בהן ניתן ואמור היה לעמוד, כעילת הביטול החוקית.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט מעמידים לרשות לקוחות המשרד מחלקת נדל”ן מקצועית ורחבה, הכוללת זרוע ביצועית מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, החל מייצוג וליווי, ניהול משא ומתן ועריכת הסכמי תמ”א 38, פינוי בינוי ואחרים, וכלה בטיפול בהפרות, הגנה על זכויות בעלי הנכסים אל מול היזם וביטול הסכמי תמ”א 38 במסגרת ההגנות הקיימות בחוק.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

Call Now Button דילוג לתוכן