גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

ההבדלים בין תמ"א לפינוי בינוי

בעלי דירות במבנים ישנים יוכלו לצאת נשכרים במיוחד בהשתלבות בתכניות התחדשות עירונית, מה שמעלה לא מעט שאלות והתעניינות בנוגע לתנאי הזכאות, מה ההבדל בין תמא לפינוי בינוי והאם קיימת בכלל זכות בחירה לבעלי הנכסים בנוגע לסוג התכנית.

עורך דין אייל פאר, עורך דין מוביל בתחום הנדל”ן וההתחדשות העירונית, מסייע לעשות סדר בדברים. בקצרה: 

תמ”א 38 מתמקדת בחיזוק מבנים בודדים מפני רעידות אדמה, תוך הוספת ממ”דים, מרפסות וחניות ואילו פינוי בינוי מתמקד בהריסת מתחמים שלמים ובניית שכונות חדשות ומודרניות, תוך שיפור תשתיות ופיתוח שטחים ציבוריים.

תוכן עניינים

התחדשות עירונית היא יוזמה ממשלתית, אשר ייעודה הוא להביא לשיפור המרקם העירוני, לחידוש מראה השכונות והמבנים המשותפים, שדרוג התשתיות והמרחבים הציבוריים, חיזוק המבנים והבאתם לעמידה בתקני הבטיחות הקיימים בענף הבנייה באמצעות מיגון מפני סיכוני רעידת אדמה והוספת מרחבים מוגנים לאירועי מלחמה.
יתרון נוסף שמקדמת המדינה באמצעות ההתחדשות העירונית, הוא הגדלת היצע הדירות הקיים באמצעות הוספת יחידות למבנים קיימים, ו/או על גבי אותן קרקעות, כפתרון למצוקת הנדל”ן.

התכנית מבוססת על התקשרות בין בעלי הדירות במבנה ליזם/משקיע, אשר יתחייב למימון ולביצוע העבודה בפועל תוך עמידה בסטנדרטים ובתקנות הנדרשות, לבין בעלי הנכסים במבנה שהם גם בעלי הזכויות בקרקע. בתמורה להשקעתו יזכה היזם בזכויות אשר יאפשרו לו הוספת יחידות דיור במבנה ומכירה שלהן, מה שנועד לממן את עלויות ההשקעה ולהבטיח את רווחיותו.

תמונה להמחשה של פינוי בינוי

המעורבות של המדינה בהליכי התחדשות עירונית מבוססת על מספר ערוצים וסוגי תכניות, שיתוף פעולה בין רשויות מקומיות למשרדים ממשלתיים, וקידום התכניות באמצעות התייעלות בירוקרטית, הקלות במתן אישורי בנייה והגדלת אחוזי הבנייה המותרים על הקרקע, בהתאם לתכנית.

מה ההבדל בין תמא לפינוי בינוי

התכניות המקודמות במסגרת התחדשות עירונית הן תכנית תמ”א 38, תמ”א 38/2 ותכנית פינוי בינוי.

על התנאים, התמורות, היתרונות והחסרונות של כל תכנית:

תמ"א 38

תכנית תמ”א 38 המקורית אושרה על ידי המדינה בשנת 2005, באמצעות מספר תקנות אשר נועדו לספק מענה לסיכונים הקיימים במקרה של התרחשות רעידת אדמה בישראל.

תכנית תמ”א 38 עוסקת בחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, התאמתם לתקנים הנוכחיים- שנועדו לצמצם אירועי קריסת מבנים ותרחישים שיביאו להרוגים ולנפגעים רבים, באמצעות מתן זכויות הבנייה על הגג ליזמים אשר בתמורה ישקיעו בחיזוק המבנה והתשתיות המבניות ובשיפוץ הדירות והחזיתות.

תכנית זו נמצאה כלא כלכלית במרבית חלקי הארץ, בשל עלויות החיזוק והבינוי הגבוהות והתמורה המועטה שהוגבלה לקומה נוספת וחלוקתה למספר היחידות בקומה הנהוגות בבניין. כפועל יוצא גם התמריץ הניתן לבעלי הנכסים היה נמוך ולא עודד את ההשתלבות בפרויקט, מה שהוביל למספר התיקונים בחוק שהולידו את פרויקט תמ”א 38/2.

תמ"א 38/2

תכנית תמ”א עדכנית בתחום ההתחדשות העירונית, עוסקת בהריסה ובינוי של בניינים אשר עומדים בתבחיני המדינה, והקמת מבנים חדשים ומחוזקים תחתיהם. התכנית מאפשרת ליזם ולבעלי הדירות להגיע להסכמות אודות הזכויות על הקרקע שיינתנו ליזם, בתמורה לבנייה מחדש של הבניין בסטנדרטים הנדרשים, וקבלת דירות חדשות בבניין. ככל שמתקיימת אי עמידה בלוחות הזמנים הקבועים בחוק להליכים אלו, יוכלו בעלי הדירות להכריז על ביטוח אוטומטי וחד צדדי של ההסכם, וללא צורך בהוכחת נזק.

אילו בנייני דירות יכולים להיכלל בתכנית תמ"א 38/2

  • הבניין נבנה עד שנת 1980
  • הבניין אינו עומד בתקני הבנייה בתחום המיגון בפני רעידות אדמה
  • קיים אישור מהנדס כי הבניין נדרש לחיזוק בפני רעידות אדמה
  • הבניין אינו עומד להריסה
  • קבלת הסכמה של 80% מבעלי הדירות לכל הפחות.

תמ"א 38/2 יתרונות לבעלי הדירות

  • בניין חדש ובטיחותי, הנבנה תלת סטנדרטים ותקנות בנייה עדכניות, לרבות נראות חזיתות ושטחים משותפים.
  • הוספת מעלית
  • הגדלת שטח הדירה בכ-25 מ”ר בממוצע
  • תוספת ממ”ד ומרפסת
  • פטור ממס שבח החל על עליית שווי הדירות בחוק.

תמ"א 38/2 יתרונות ליזם

  • השקעה בבנייה בלבד, ללא ההשקעה והעלויות שברכישת קרקע
  • זכויות בנייה מוגדלות העשויות להגיע לכדי 3.5 קומות נוספות ביחס לקיים, מה שיאפשר בניית מספר גדול יותר של יחידות דיור למכירה.
  • הליכי היתר מקלים, היתר בנייה בכפוף לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות
  • פטור מהיטל השבחה
  • משך הפרויקט: פרויקט תמ”א 38/2 ניתן ליישום בטווח זמן העומד על כ-4 שנים.

פינוי בינוי

הליך פינוי בינוי הוא הליך הדומה בהווייתו להליכי תמ”א 38/2, מאחר ואף הוא עוסק בהריסה ובבינוי מחדש של מבנים ישנים שאינם עומדים בדרישות התקן, אולם בשונה מהליכי תמ”א- פינוי בינוי הוא פרויקט נרחב המתייחס למתחמי מגורים ולשכונות וללא לבניין בודד.

התכנית מקודמת על ידי הרשות המקומית, בכפוף לצו הכרזה על שכונה/אזור המצויים בשטחה כמיועדים לפינוי בינוי. צו זה ניתן על ידי משרד השיכון, תוקפו 6 שנים, במהלכם על הרשות לעדכן את התב”ע העירונית בהתאם למאפיינים ולתכניות האזוריות, ורק לאחר השלבים הללו, תוכל להיות מיושמת על ידי היזם בהתאמה להסכם אשר ייחתם אל מול בעלי הנכסים.

אילו בנייני דירות יכולים להיכלל בתכנית פינוי בינוי

  • בניינים הקיימים תחת אזור/שכונה שהוכרזו על ידי משרד השיכון כמיועדים לפינוי בינוי
  • הסכמה נדרשת של 50% מבעלי הדירות בכל בניין, או 60% מבעלי הזכויות באזור כולו.
  • אישור עקרוני של הרשות המקומית- אגף התכנון והרישוי

 

פינוי בינוי- יתרונות לבעלי הדירות

  • פיתוח עירוני ושיפור המרקם העירוני וסביבת המגורים
  • תשתיות משופרות
  • בניין מגורים חדש ובטיחותי, הנבנה תלת סטנדרטים ותקנות בנייה עדכניות.
  • קבלת דירה גדולה יותר
  • תוספת ממ”ד, מרפסת, מעלית וחנייה פרטית
  • פטור ממס שבח החל על עליית שווי הדירות בחוק.

פינוי בינוי יתרונות ליזם

  • השקעה בבנייה בלבד, ללא ההשקעה והעלויות שברכישת קרקע
  • זכויות בנייה מוגדלות תחת נוסחה הכוללת גורם מכפיל שעשוי לעמוד על 3 דירות למכירה בתמורה לכל דירה שנבנתה ונמסרה לדיירים.
  • הקלות מס
  • משך הפרויקט: פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט מורכב יותר וטווח הזמן לסיומו עומד על 10-12 שנים.

עורך דין אייל פאר מביא את כלל המיומנויות, הידע והניסיון, הנדרשים בליווי נציגות הדיירים, בהגנה על זכויותיהם ובקידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

מידע נוסף
Call Now Button דילוג לתוכן