גפני אבוקרט פאר איימצ'ט משרד עורכי דין ונוטריון לעייני חוזים, אזרחי, מסחרי ונדל"ן

מס רכישה

מס רכישה הוא מס המוטל על רוכשי זכויות מקרקעין בישראל, לרבות בגין רכישת דירת מגורים. מס רכישה הוא מס מדורג, אשר נקבע ביחס לשווי הנכס, ובהתאם לסוג הנכס, ולכמות נכסי נדל”ן נוספים המצויים בבעלות הרוכש. תכנון נכון של עסקת הרכישה עשוי לסייע בניצול הטבות והקלות מס רכישה על פי חוק.

איך מתבצע חישוב מס רכישה

תחשיב מס רכישה נקבע על בסיס מדרגות המס והסכומים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין, אשר מתעדכנים מדי שנה בהתאם למדד, באמצעות הוראות ביצוע.

מדרגות מס רכישה וסכומי חבות המס משתנים בהתאם לסוג הנכס ולייעודו.

השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם או צרו קשר בטלפון 072-3975310

תוכן עניינים
עורך דין מיסוי מקרקעין אייל פאר

מס רכישה בגין דירת מגורים

מס רכישה המחויב בגין רכישת דירת מגורים נחלק לשני סוגים, דירה ראשונה הנחשבת כדירה לצרכי מגורים בשימוש אישי, ודירה שנייה או יותר המוגדרת כדירה להשקעה.

מדרגות מס רכישה בגין רכישת דירה ראשונה/דירה יחידה

בגין דירת מגורים יחידה בבעלות הרוכש ו/או הרוכשים, אשר שוויה על פי חוזה המכירה אינו עולה על 1,978,745 קיים פטור ממס רכישה.

בגין דירת מגורים יחידה אשר שוויה אינו עולה על סכום זה, יחול פטור מס רכישה 0 ₪ בגין סכום זה, ותחשיב המס על פי מדרגות יחול על יתרת הסכום, בהתאם למדרגות הבאות: 

שווי הנכס- ההפרש בין סכום הפטור לסכום הרכישה

אחוז מס רכישה

בגין ההפרש בין 1,978,745- 2,347,040 ש”ח

3.5%

בגין ההפרש בין 2,347,040- 6,055,070 ש”ח

5%

בגין ההפרש בין 6,055,070- 20,183,565 ש”ח

8%

בגין סכום העולה על 20,183,565 ₪

10%

בגין דירת מגורים יחידה בבעלות הרוכש ו/או הרוכשים, אשר שוויה על פי חוזה המכירה אינו עולה על 1,978,745 קיים פטור ממס רכישה.

בגין דירת מגורים יחידה אשר שוויה אינו עולה על סכום זה, יחול פטור מס רכישה 0 ₪ בגין סכום זה, ותחשיב המס על פי מדרגות יחול על יתרת הסכום, בהתאם למדרגות הבאות: 

שווי הנכס- ההפרש בין סכום הפטור לסכום הרכישה

אחוז מס רכישה

בגין ההפרש בין 1,978,745- 2,347,040 ש”ח

3.5%

בגין ההפרש בין 2,347,040- 6,055,070 ש”ח

5%

בגין ההפרש בין 6,055,070- 20,183,565 ש”ח

8%

בגין סכום העולה על 20,183,565 ₪

10%

מדרגות מס רכישה בגין דירה להשקעה/דירה שנייה ויותר

רוכשי דירות אשר בבעלותם דירת מגורים קיימת (למעט משפרי דיור), כפופים לחבות מס רכישה גבוה יותר, אשר נקבע במטרה להפחית את כמות הדירות להשקעה הקיימות בשוק, לשחרר היצע של דירות מגורים, ולשלוט בעלויות הנדל”ן ההולכות ומאמירות.

מס רכישה בגין דירה שנייה ובגין כל דירה נוספת, מחושב על פי 2 מדרגות מס סך הכל:

שווי הנכס

אחוז מס רכישה

 6,055,070 ש”ח

8%

בגין הסכום העולה על 6,055,070  ש”ח

10%

  • מס רכישה דירה שלישית וכל דירה בבעלות הרוכש למעט דירת מגורים יחידה יחושב על פי מדרגות מס רכישה דירה שנייה.
  • הסכומים ומדרגות המס נכונים לתקופה: 15.1.24-16.1.25

פטורים והקלות במס רכישה

מלבד כמות הנכסים המצויים בבעלות הרוכשים, ייתכנו גורמים נוספים המזכים בהקלה ועד לכדי פטור ממס רכישה, על בסיס מעמד/מצב אישי/רפואי.

אוכלוסיות מיוחדות הזוכות לתחשיבי מס רכישה מקלים:

עולים חדשים

עולים חדשים למדינת ישראל יזכו לתחשיב מס רכישה מקל, ברכישת בעלות על מקרקעין מסוג דירה/בית מגורים או מבנה לצורך עסק.

מדרגות מס רכישה לעולים חדשים:

  • נכס בשווי עד 1,988,090: 0.5% מס.
  • נכס ששוויו עולה על 1,988,090: 5% מס רכישה- בגין הסכום העולה על סכום זה.

 

לעניין זה, עולים חדשים ייחשבו מי שעלו לישראל וזכו למעמד תושב או אזרח. ההטבה תחול על רכישת נכסי נדל”ן שהתבצעה שנה אחת לפני מועד העלייה והקליטה בישראל, ועד 7 שנים לאחריה.

תושבי חוץ

רכישת נכסי מקרקעין בישראל ניתנת גם לתושבי חוץ שאינם אזרחים או תושבים במדינה, לצרכים עסקיים ומסחריים, להשקעה או לשימוש כתיירים/דירת נופש. יחד עם זאת, מס רכישה תושב חוץ יהיה גבוה יותר, וזאת בשל מדיניות ממשלתית המגבילה את ההנחות והטבות המס לתושבי המדינה ולאזרחיה.

מדרגות מס רכישה לתושבי חוץ:

  • נכס בשווי עד 6,055,070: 8% מס.
  • נכס ששוויו עולה על 6,055,070: 10% מס רכישה- בגין הסכום העולה על סכום זה.

נכים ובעלי מוגבלויות

תנאי הזכאות למימוש פטור ממס רכישה לנכה קבועים בתקנה 11 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר קובעת הגדלה משמעותית של מדרגת המס הראשונה המזכה בפטור עבור נכים ובעלי מוגבלויות בישראל, וכן תחשיב מס רכישה שונה ברכישת דירה שנייה.

על מנת לעמוד בתנאי הזכאות לקבלת פטור ממס רכישה לנכים, יש לעמוד באחת מן ההגדרות הבאות:

  • בעלי נכות רפואית קבועה בשיעור 100% או 99% בתחשיב משוקלל של שתי מגבלות או יותר.
  • קטועי גפיים, משותקי גפיים, בעלי שיעור נכות מוכר בן 50% ויותר.
  • נכות עקב תאונת דרכים בשיעור 50% ויותר.
  • עיוורים
  • בעלי פגיעה בכושר ההשתכרות העומדת על 75% ויותר.
  • נכי צה”ל וכוחות הביטחון, נפגעי פעולות איבה בעלי שיעור נכות בן 19% ויותר.
  • הורים/אפוטרופוסים לילד בעל נכות, המקבלים קצבת נכות מלאה בעבורו.

 

עמידה באחד או יותר מן התבחינים האמורים תעניק לזכאים הקלה במס רכישה על פי תחשיב מס רכישה לנכים:

  • בגין דירת מגורים יחידה יינתן פטור ממס רכישה לדירות שמחירן לא יעלה על 2,500,000 ₪.
  • ברכישת דירה אשר עלותה עולה על סכום זה, חבות המס תעמוד על 0.5% בגין ההפרש בין סכום הפטור לאוכלוסייה הכללית לשווי הנכס.


לדוגמא: דירת מגורים יחידה לנכה ששוויה עומד על 3,000,000 ₪:

3,000,000 פחות סכום הפטור הכללי העומד על 1,978,745 = 1,021,255 ₪.

סכום זה יחויב במס בשווי 0.5%.

הסכום לתשלום: 5,000 ₪.

בגין רכישת דירה שניה או יותר, אשר מוגדרת למגורי הנכה, יחול מס רכישה בגין 0.5% מן השקל הראשון, וללא תקרה.

ניצול הטבת מס לנכים ניתנת לאורך פעמיים בלבד לאורך חייו.

אוכלוסיות נוספות

אוכלוסיות נוספות אשר זכאיות לתחשיב מס זהה לזה של נכים ובעלי מוגבלויות, לרבות פטור ממס רכישה על פי הקריטריונים האמורים:

  • משפחות חללי צה”ל
  • ניצולי שואה
  • נכי המלחמה בנאצים

מס רכישה משפרי דיור

בתכנון ובתחשיב מס רכישה, רבים מבלבלים בין המונחים דירה ראשונה ודירה יחידה. חשוב לדעת כי חוק מיסוי מקרקעין מטיל את חובת התשלום על רוכשי דירות ביחס לכמות הדירות אשר ברשותם, ללא קשר לדירות שהיו בבעלותם בעבר.

משמעות הדבר היא שרוכשי דירה אשר מכרו/מוכרים את דירתם הקיימת, ואף אם היו בעבר בבעלותם דירות נוספות שנמכרו- יחויבו במס רכישה על פי כמות הדירות/הנכסים המצויים בבעלותם עם הרכישה. 

מס רכישה למשפרי דיור מתייחס לבעלי דירת מגורים קיימת, אשר רוכשים דירה חדשה בטרם מכרו את הדירה הקיימת ובכוונה לעשות כן.

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למשפרי הדיור במצב זה, להחזיק בשני הנכסים לפרק זמן מוגבל, ולשלם מס רכישה על הדירה החדשה שרכשו, על פי מדרגות המס ובהתאם לשווי הנכס, כדירה יחידה.

תקרות הזמן המותרות לאחזקה בשני הנכסים במקביל:

  • דירה שנרכשה בטווח התאריכים 1.6.23-31.5.25: 18 חודשים.
  • דירה שנרכשה במועדים שאינם בטווח תאריכים זה: 24 חודשים.

 

המועד הקובע לתחשיב זה הוא מועד רכישת הנכס על פי החוזה ברכישת דירה יד שנייה.

במקרה של רכישת דירה מקבלן, המועד הקובע יהיה מועד מסירת הדירה והעברת הבעלות על הנכס בפועל, לרבות מקרים בהם מועד המסירה התעכב וחרג מתנאי החוזה, בשל אילוצי הקבלן/יזם.

על הרוכשים חלה החובה לדווח על עסקת הרכישה עם חתימת הסכם המכר. התשלום יתבצע על פי חבות המס החלה על רוכשי דירה יחידה. במידה ובטווח הזמן האמור כמתחייב בחוק הדירה הראשונה לא תימכר- יתבצע תחשיב מחודש המתייחס לעסקת הרכישה כרכישת דירה להשקעה, בהתאם לשוויה, והרוכשים יידרשו בתשלום ההפרש לרבות ריבית והצמדה.

שאלות ותשובות

1. מתי מתבצע תשלום מס רכישה?

כל הרוכש לדווח על עסקת הרכישה בצירוף מסמכים נדרשים ובהתאם לסוג הנכס ומעמד הרוכשים בתוך 30 ימים ממועד החתימה על הסכם המכר.

בהמשך לדיווח זה יונפק על ידי רשות המיסים שובר לתשלום, אותו ניתן לשלם בבנק הדואר או באופן מקוון, בפרק זמן שלא יעלה על 60 ימים ממועד החתימה על הסכם המכר- הוא מועד הרכישה.

2. האם אפשר לדחות מס רכישה?

על פי סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן לדחות את תשלום מס הרכישה בתנאים הבאים:

  • עדיין לא נמסרה החזקה בנכס.
  • שולם על חשבון התמורה לא יותר מ-50%
  • לא ניתן ייפוי כח בלתי חוזר לרשום את הנכס על שם הקונה.

3. באילו נסיבות ניתן לקבל החזר מס רכישה

ככלל, בכל מקרה בו בוצע תשלום מס רכישה עודף, הגבוה מן הסכום המחויב בחוק על פי מאפייני העסקה והרוכשים, ניתן להגיש בקשה מקוונת באתר רשות המיסים לתיקון והחזר הסכום ששולם ביתר.

ניתן למצוא באתר רשות המיסים מחשבון בדיקה אוטומטית, ולבחון האם קיימת יתרה/תשלום עודף, בהזנת נתוני העסקה.

מלבד במקרה של טעות בתחשיב, קיימות נסיבות שעשויות להיות מזכות בהחזר מס רכישה מלא או חלקי, דוגמת: חתימה על חוזה מכר ותשלום מס רכישה וביטוח החוזה ללא מימוש העסקה, הצהרה שגויה או אי הצהרה של הרוכשים בעניין נסיבות מזכות מחוסר ידיעה.  

4. האם יש אפשרות לפטור ממס רכישה?

תקנות מיסוי מקרקעין קובעות התוויות ותבחינים המזכים בפטור ממס רכישה, המפורטים מעלה. פטור ממס רכישה ניתן בגין עמידה בתקרות הרכישה המזכות בהתאם לסוג הנכס ולמעמד הרוכש.

נוסף לזאת, פטור ממס רכישה ניתן בעת קבלת דירה בפרויקט התחדשות עירונית- פינוי בינוי, ובנסיבות מסוימות בגין דירה שהתקבלה במתנה מבן משפחה ו/או דירת ירושה.

5. האם ישנה חובת מס רכישה על קרקע?

מס רכישה חל על כלל רכישת הזכויות במקרקעין בישראל. רכישת קרקע בישראל מחייבת במס רכישה העומד על 6% משווי הקרקע. במקרה של קבלת היתר בנייה על גבי הקרקע האמורה בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה, יהיו זכאים הרוכשים להחזר בסך 1/6 מסכום מס הרכישה ששולם, בכפוף להגשת בקשה לרשות המיסים.

עורך דין אייל פאר, עורך דין נדל”ן ומקרקעין בעל ניסיון רב שנים, מסייע ומלווה את לקוחות המשרד הרבים בעסקאות מכירה ורכישת דירה ונכסים אחרים, בהליכי התחדשות עירונית ובהתנהלות אל מול רשויות המס, תוך מיצוי הקלות, הטבות ופטור ממס לזכאים, בתכנון מיטבי של העסקה לטובת לקוחותיו.

היעזרות בעורך דין מיסוי מקרקעין היא צעד חכם וחשוב שיעזור לכם לחסוך כסף, להגן על זכויותיכם וליהנות משקט נפשי לאורך כל תהליך ביצוע עסקת המקרקעין.

מחלקת מיסי נדל”ן ומקרקעין במשרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט מספקת מעטפת שירותים מלאה, לכל צורך ובעבור מגוון רחב של לקוחות, במקצועיות שאין שניה לה, ניסיון רב שנים ושירות זמין ונגיש.

למידע נוסף ויצירת קשר השאירו פרטים

עו"ד אייל פאר
עו"ד אייל פאר

המידע נכתב על ידי עורך דין אייל פאר. בעל תואר ראשון במשפטים (מצטיין) ובמינהל עסקים התמחות במימון של המרכז הבינתחומי הרצליה. בעל תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת חיפה. חבר לשכת עורכי הדין משנת 2000.

משרד עורכי דין ונוטריון – גפני, אבוקרט, פאר & איימצ’ט, מעמיד לרשות לקוחותיו הרבים מחלקה משפטית ייחודית בתחום המקרקעין והנדל”ן המעניקה מגוון שירותים מקצועיים, מלווה רוכשים ומוכרים של דירות ונכסים, תוך ליווי אישי וייצוג אל מול כל גורם, פרטי ומוסדי, כנדרש בתהליך, מתחילת הדרך ועד לסיומה.

Call Now Button דילוג לתוכן